楼市「走下坡」五大讯号

香港文汇报记者 颜伦乐

1. 两项楼价指数俱走低

香港楼市在港府「需求管理」措施（俗称辣税）的影响下，楼价全年几乎无升无跌。中原城市领先指数（CCL）最新报117.22点，与去年1月中的118.38点相若。翻查资料，去年至今，CCL一直徘徊在117点至123点之间，3月初更创下1年多新低，跌至117.18点。虽然CCL最近回升，但与去年3月中最高位123.66点相比，已回落5.2%。

另一重要楼价参考数据，为差饷物业估价署的楼价指数。据最新公布的《香港物业报告──每月补编》，1月全港私人住宅楼价指数为244.6点，按月跌0.24%，创7个月新低，估计今年跌势持续。

2. 地皮供应足够10年建屋

为增加房屋土地供应，新一份施政报告中表示，港府去年已在全港各区额外物色到约80幅面积共超过150公顷的绿化及社区等用地，改划住宅发展，可供应8.9万伙，连同手上原有的地皮，港府已有足够土地应付未来10年单位供应47万伙的目标，公私营比例六四，六成公营房屋约28.2万伙，私营房屋18.8万伙。

为达到目标，港府来年继续加大供应，新年度拟售34幅官地涉及1.55万伙，创新高，按年增13%。另外，港府计划除港岛北部及九龙半岛等人口较稠密地区外，其他各区将全面增加地积比率约20%；又引入「补地价仲裁先导计划」，通过第三方仲裁人士，以仲裁方式加快补地价协议。

3. QE煞车 息魔已睡醒

美国联储局早前议息声明指出，4月起将每月买债规模再缩减100亿美元（约776亿港元）。但最令市场震荡的是，联储局主席耶伦暗示可能在结束买债6个月后，即最快明年春季加息。不过，耶伦亦表明，即使美国失业跌至低于6.5%水平，联储局亦不会即时加息，而且美国劳工市场尚未全面复苏，有需要继续采取进一步扶持行动，因此会维持低息一段长时间。

不过，市场必须留意，在美国退市触发资金从新兴市场撤资之下，香港确实有机会较美国提早加息。金管局总裁陈德霖早前亦提醒，未来市场对利率的反应，可能比货币政策正常化来得更大更快，当美国减少甚至停止买债，会导致长息可能比预期变动得更快。香港这一浪的楼价上升，动力主要来自美国的QE，现在这个引擎熄火，楼价也只能掉头回落。

4. 新盘送税 尔峦劈价45%

一手楼市近半年来频频减价推优惠。最初是去年10月，新地率先以「送税对抗辣招」的方式开售天玺货尾，包括补贴双倍印花税、买家印花税等，点燃新盘减价战；之后推出的新盘几乎全部附带相关条款，补贴税项连各种优惠等，幅度高达楼价15至20%。今年初新地再「落重药」，今次除补贴税项外，更于帐面劈价重推元朗尔峦，个别单位较去年3月首度推售时减幅最高达45%，虽然新盘交投被推动，但亦正式宣告新盘「减价时代」的来临。

5. 按上按爆煲 银主盘频现

今年开始，市场录得多宗银主盘成交，不少属于「按上按」的物业，最后业主无力还款而成为银主盘。环亚拍卖行董事曾杰俊表示，虽然目前尚未见银主盘数量大幅增加，但的确有银主减价5%至10%，而银主物业本来就较一般单位便宜。

卓先测量师行联席事潘子明早前曾指出，近期豪宅涌现银主盘的确有增加趋势，主要集中1,000万至2,000万元的物业，今年为止已录得10多宗同类的成交个案。综合市场资讯，今年成交的银主盘都属于楼龄较新的物业，显示近年楼价已到顶回落，最夸张是九龙城豪门出现一个银主盘，被狂按十次，最终仅以928万元成交，较银行估值低14%。

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