高铁开通住宅篇：高铁开 西九铁路盘再起动

楼价租金追落后 表现料胜大市

高铁将于9月23日开通，高铁站所在的西九龙，已成为本港最大交通枢纽，高铁通车会为周边的物业需求带来怎样的影响，香港文汇报将一连两日，分别就住宅及商业物业前景为读者作出剖析。以往其与港铁九龙站的周边物业尺价可谓「坚离地」，观乎近期二手虽陷入停滞，惟区内屋苑表现仍然亮丽，个别成交尺价更直逼山顶豪宅。有地产代理指，高铁通车后该区楼价将会追落后，料楼价及租金表现将优于大市，预计两者于年内仍有半成升幅。

■香港文汇报记者 黎梓田

广深港高铁作为与内地经济活动的连系，其西九龙站与毗邻的港铁九龙站及柯士甸站周边物业成交牵涉内地资金流向以及投资者取向，区内交投及尺价成为举足轻重的楼市参考指标。中原地产吴智恒表示，8月九龙站周边屋苑共录约10多宗成交，大部分为公司转让内地客个案，反映内地客相当留意该区货源。

其中，君临天下8月录得3座极高层A室公司转让个案，面积1,060方尺，以7,000万元连车位沽出，以车位价值380万元计算，单位成交价6,620万元，尺价62,453元，创屋苑尺价新高，媲美山顶区豪宅。

业主乱叫价 成交疏落

吴智恒指，高铁通车带来经济增长的憧憬，不少业主睇好后市，放盘叫价较年初录得一成至两成多升幅。如凯旋门映月阁极高层3房单位，面积1,017方尺，年初以6,600万元放盘，最新已加价10.6%至7,300万元，但仍属贴市价。而Grand Austin有业主年初以2,900万元放售2期5A座高层C单位，最新叫价为3,600万元，不足一年加24%。

不过，他补充，九龙站上盖物业（包括天玺、君临天下、凯旋门、擎天半岛及漾日居）现共有约500间买卖放盘，由于市况转淡，业主亦愿意扩大议幅，空间由年初1%至2%增加至3%至5%。

据中原研究部数据，九龙站8个主要屋苑年初成交较热闹，1月共录41宗，其后受农历新年影响，2月跌至9宗，随后3月至6月介乎15宗至23宗，期间个别屋苑出现整月「捧蛋」情况。到美国7月议息后宣布加息及中美贸易战「摧残」后，7月及8月成交回落至10宗及12宗。

君临天下升近七成最癫

由于加息因素及政经局势不稳影响，今年区内楼价升幅已被蚕食去一部分。当中，君临天下升幅最为凌厉，1月平均成交尺价为39,088元，直至7月及8月升至56,550元及66,038元，幅度达44.7%及68.9%。代理相信是成交单位质素较高所致。至于价钱较为「亲民」的擎天半岛，1月尺价为28,938元，8月微升4.5%至30,260元。另外，反映九龙区楼价的九龙大型屋苑领先指数于9月2日报188.7点，较去年12月31日上升15.8%。

代理短期走势意见不一

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，九龙站今年楼价屡创新高，主要反映在一手楼方面，如天玺个别一手成交已去到6万元一尺，并创出全港最贵2房纪录。但二手方面则由于盘源不多，导致交投较疏落，区内二手楼价近期回软，亦与大市同步。

不过，陈永杰预计通车后，区内楼价将会追落后，今年楼价及租金表现料会优于大市，两者于今年内仍存在半成的潜在升幅，同时也会带动奥运站二手屋苑及南昌站新盘。

利嘉阁地产行政总裁廖伟强看法有些不同，指本来预计在通车后楼价会继续录得升幅，但受制于加息、中美贸易战以及新兴国家货币危机等因素，预期作为升市龙头的九龙站屋苑楼价将持续平稳，而豪宅市场买家实力一般十分雄厚，负面影响相对中小型单位预料会有滞后情况。