香港闹市有不少俗称「死场」的劏铺商场。十多年前，这类物业曾是炒卖热点，吸引大批散户入市，如今却大多十室九空，位于荃湾的地皇广场便是典型例子。近期该商场频录铺位低价拍卖，正反映当年拆售潮留下的后遗症。硬件配套先天不足，加上业权相当分散，令业主难以合力自救；随著消费模式转变，商场逐渐失去竞争力，投资者亦蒙受损失。
阅读更多：
铺位大幅贬值 买家转作迷你仓
近期，地皇广场多个铺位以低价拍卖或易手。拍卖行资料显示，场内一个面积约80平方尺的银主铺位，近期以10万元起拍，最终以30万元成交，据悉买家购入作迷你仓。原业主于2012年以约388.9万元购入该铺，持货至今贬值约九成二。另外，场内一个约82平方尺的铺位，近期亦以9万元推拍，较2013年约433.2万元的买入价低约98%。这些成交数据，揭示了这类劏铺市值急跌的窘境。
拆售附保证回报 期满后商户相继迁出
地皇广场的拆售始于2012年。当时有投资者以约4.1亿元购入登发大厦商场，易名后分拆成200多个迷你铺位出售。适逢零售市道畅旺，大业主以首两年5厘保证租金回报作招徕，吸引不少散户入市，估计套现约9亿元。然而，两年保证期届满后，商场实际人流不足以支撑商户营运，租客陆续迁出。商场逐渐出现大量空置，投资者亦难以将铺位租出或转售。
铺位面积细小 通道设计局限人流
地皇广场的空间设计局限商场发展。场内铺位建筑面积多数不足100平方尺，扣除公用通道后，实用面积往往只有30至40平方尺。空间狭窄直接限制商户陈列商品及可进驻的行业种类。此外，商场的扶手电梯设计只有上行而无下行，地下大堂空间受限，加上早年规划的接驳行人天桥最终未有落实。对外连接不便及内部通道设计欠佳，令商场难以招徕途人，商户经营困难。
业权分散难达共识 管理质素受影响
另外，商场拆售为200多个铺位，业权相当分散。当商场铺位日渐丢空，部分业主停止缴交管理费，导致商场缺乏足够资金维持日常运作。清洁、保安及设施维修质素下降，徒令商场更见失色，令租出铺位难上加难。即使部分业主有意改善环境或重新规划用途，但由于业主人数众多，难以凝聚共识及集资，令改善方案难以推行。
业主联租设美食广场 合作未能维持
数年前，部分业主曾尝试整合一楼多个铺位，联合招租引入美食广场。此举一度带动人流，出租率曾升至约九成。不过，联租模式需要业主长期配合。当人流改善后，部分业主选择退出，希望单独以较高价出租或放售铺位，令合作难以维持。其后遇上疫情及经济环境转变，美食广场最终结业。目前商场仅馀少数铺位租予夹公仔机商户，租金收入仅够帮补管理费。
消费模式转变 欠统一规划难持商业价值
此外，网购蔚然成风，大众消费模式随之变迁，实体零售业面对挑战。劏铺商场缺乏大型商场的多样体验，亦欠缺明确的商品定位，较难吸引消费者。
总结而言，地皇广场的发展反映劏铺商场现时经营困难。当年拆售模式虽然吸引大量资金，但商场硬件配套不足，加上业权分散令管理困难，长远营运风险逐渐浮现。面对经济环境及消费模式转变，这类商场渐失优势，业主难以单靠局部合作改善整体经营环境。目前铺位大幅贬值及转作迷你仓用途，反映商场因业权散落且无全盘规划，商业价值终难保全。
