私楼租金回报达3.56厘 沙田愈升愈有 港岛一屋苑高达5厘？

踏入租务旺季，住宅租金升势明显加速，加上早前同业拆息回落，「供平过租」情况进一步扩大。中原地产最新公布，中原城市租金回报率（CRI）今年6月报3.56厘，为2011年11月录得3.58厘以来逾13年半新高，按月再涨0.02厘，连升两个月，累计上扬0.08厘。中原预期，CRI仍有上升空间，但随楼价同步回温，升幅或将放缓。

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利率与回报的剪刀差明显拉阔。期内H按息约1.98厘，CRI较H按高出1.58厘，继5月后再现「供平过租」。两者差距由5月的0.77厘，扩大至6月的1.58厘，为2011年6月相差1.68厘以来约14年最大差幅之一。细看143个成份屋苑，6月有140个屋苑的租金回报率高于H按息，占比97.9%，较5月的93%再升4.9个百分点，「供平过租」面扩进一步扩大。

个别屋苑表现分化。回报率逾5厘者仅西环嘉辉花园一项，6月录得5.13厘，连续第四个月称冠；惟相较5月的5.41厘略回落0.28厘。回报率升幅最凌厉的为沙田中心，由5月的3.72厘单月急升0.82厘至4.54厘，反映该区租金动力强劲。翻查市场个案，沙田中心近月尺租屡创新高。当中H座广宁大厦中层E室，实用面积288平方尺，6月以月租1.63万元获内地生承租，尺租56.6元一度创屋苑新高，其后纪录旋即被推至58.3元。利嘉阁地产高级分区董事冯泽源指，自6月起内地生加速流入沙田区租赁市场，沙田中心当月约九成租赁成交由内地生接手，承租力道强，直接推高租金，成为回报显著攀升的关键。美联物业首席联席区域经理梁兆坚预期，上月及本月内地生入市步伐未见放缓，区内以至沙田中心租金仍有上调空间。

相反，部分豪宅表现跑输大市，中半山及半山东一带回报偏低，未能扭转「供贵过租」。中半山地利根德阁、跑马地礼顿山及东半山嘉云台6月租金回报率分别为1.98厘、1.93厘及1.88厘，只属与H按看齐或更低，其中礼顿山自去年12月后再度失守2厘水平，反映高端物业租金滞后于整体市场。

展望后市，中原地产研究部高级联席董事杨明仪表示，7月正值暑假租务高峰，租金已创历史新高，预料CRI回报率仍可企稳于3.56厘以上；惟在楼价同时回升的背景下，回报率进一步走高的幅度料告放缓。「供平过租」大势短期难改，但屋苑之间将持续分化，学区、交通枢纽及内地生聚集的民生屋苑料较占优，而豪宅板块或仍然落后。

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