文：易家成
政府近日公布东铁綫白石角站的具体发展方案，落实以「先建站、后建楼」模式推展，目标于2033年或之前通车。按最新规划，车站选址由原定的香港教育大学运动中心，改为中文大学罗桂祥综合生物医学大楼附近，即私人屋苑嘉熙对出。港铁预计，新站落成后可为当区居民节省约20分钟往返市区的车程。
为应付庞大的铁路及基建开支，政府将向港铁批出两幅用地发展私人住宅及商场，分别是占地约6公顷的教大运动中心原址，以及约3公顷的马鞍山大水坑用地，并表明不会兴建公营房屋。建站方案虽能解决区内交通挤塞，但过程牵涉收地、重置设施、建站及物业发展，相当繁复。市场憧憬铁路效应之馀，更应防范现金流错配与工程延误的风险，衡量各项规划能否如期完工。
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物业融资模式的挑战与现金流压力
白石角站项目主要依赖「物业补贴铁路」模式融资，此方案在现时市况下备受考验。发展局指出项目融资困难，若加入公营房屋将难以收回成本，亦与周边私人屋苑环境不符。政府倾向由港铁自负盈亏，并表明日后工程若有超支，将不会动用公帑补贴。
然而，用作补贴建站成本的9公顷土地，其释放时间表存在落差。位于大水坑的3公顷土地，现为支援沙田污水处理厂搬迁的工地，预计需待2029年工程完成后才能交出。至于白石角教大运动中心原址的6公顷用地，则必须先在大埔洞梓一幅7.5公顷的私人土地上重置新运动场，方能腾出作私人住宅及商场发展。
按现时时间表，建站与洞梓收地工程将于2028年下半年同步展开，而上述两幅住宅用地最快要到2031年才能陆续动工。这反映港铁在未来数年需先垫支庞大资金，以应付建站、兴建跨吐露港公路高架天桥及重置教大运动中心等工程，但售楼收益最快需待2031年后才能回笼。面对息口未明、建筑成本高企及地价下调，此种现金流错配将对港铁构成财务压力。若最终地价收益未如预期，港铁或需寻求修改地契条款，甚至可能影响建站进度以减轻负担。
土地重置环环相扣 增添工程变数
除了财务压力，项目牵涉的土地收回及重置程序亦是另一隐忧。政府计划引用《收回土地条例》收回洞梓的私人地段以重置教大运动中心。涉及私人土地的收回程序往往需时，过程中可能引发业权争议、赔偿谈判以至司法覆核。
整个发展方案的各项工程环环相扣，互为影响。若洞梓收地进度受阻，教大运动中心便难以如期搬迁，继而拖延白石角原址交吉建屋的进度；同样，若大水坑用地因污水处理厂工程延误而未能按时于2029年释出，亦会打乱港铁的融资部署。资金回笼存疑，且政府拒绝补贴，白石角站工程进度恐受拖累。
参考启德经验 评估基建落实风险
审视大型基建规划，市场往往会参考启德发展区的经验。启德原定位为第二核心商业区，初期规划包含环保连接系统单轨列车，吸引不少发展商及买家以溢价进场。然而，政府最终因单轨列车技术困难及造价高昂而搁置计划，改为推展全长约3.5公里的「智慧绿色集体运输系统」，预计最快2031年才落成。基建一再延迟，导致跑道区交通配套大受影响，居民出入需依赖路面交通，加上生活配套欠奉，区内物业估值亦因而受压。
启德「智慧绿色集体运输系统」铁路方案去年才获行政长官会同行政会议批准，全长约3.5公里，设六个车站，以高架专属车道运行，连接启德港铁站至启德邮轮码头，全程约10分钟。
夜间施工限制多 2033年通车充满挑战
白石角站要在现有东铁线上加建，工程难度相当高，未必能如期在2033年通车。东铁线接驳新界北与市区，日常班次频密，重型工程和吊装工序只能趁凌晨收车后短短两至三小时内开工。
政府预计工程最快2028年下半年展开，距离通车目标只有约5年。要在深夜短短数小时内建好大型车站，既要确保翌日早上列车安全行驶，又要避免噪音滋扰附近居民，技术要求相当高。回顾过往大型基建进度，一旦施工遇上阻滞，通车时间随时延误。
基建效应早现 买家入市宜审慎
增建白石角站长远固然有利该区发展，但项目在财务、收地及工程技术上皆充满考验。早在2021年《施政报告》首次提出建站时，楼价早已反映这个消息。最新方案细节更显示工程繁复；施工期漫长、收地存有变数，加上工程可能延误，单凭建站消息，恐怕难以在短期内推高区内楼价。
有意在该区置业的人，不应只看通车年份与缩减车程等表面好处，更要考虑工程延误及规划变动的风险。在车站正式动工甚至初见雏形之前，各项基建承诺仍有变数，买家入市前应全面考虑，保持审慎。
作者介绍
易家成
地产市场分析员。深耕楼市研究多年，笃信数据说话，以客观笔触，剖析息口、政策及宏观经济对楼价影响。旨在厘清市场动向，制定具前瞻眼光的投资部署。
