香港市区楼宇老化问题日趋严重。发展局数据显示，过去10年，全港楼龄达50年或以上的楼宇每年平均增加约510幢，但市建局与私人市场每年平均仅拆卸重建约160幢。旧楼日多，重建进度慢，加上近年具备投资价值的旧区重建项目减少，单靠市建局实在难以应付庞大的重建需求。
为此，发展局向土地及建设谘询委员会提出两项新措施，分别是「额外地积比率先导计划」与「跨区地积比率转移」，目标于下季实施。新政策反映政府改变以往做法，转而放宽规划限制，吸引私人资金投入，推动旧区更新。
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鼓励私人重建的两项地积比新政策
第一项措施是「额外地积比率先导计划」。发展商若在长沙湾及深水埗、马头角及土瓜湾、旺角、荃湾、湾仔、油麻地、西营盘及上环这7个指定地区，拆卸楼龄达50年或以上、地盘面积不少于700平方米并包含住宅的楼宇，再重建用作住宅，即可获批额外两成的免补地价总楼面面积。
计划容许发展商在原址重建时直接使用这额外地积比，或将其按标准金额折算为地价。折算后的地价可用作抵销原址重建项目的补地价，甚至用来支付北部都会区以至全港其他地区任何土地交易的地价。
第二项措施是放宽「跨区地积比率转移」安排。以往地积比转移只限于油麻地及旺角同区，新安排将输出地盘的范围扩展至上述7个旧区，并容许将未用尽的地积比跨区转移至全港其他地区及新发展区。政府同时取消接收地盘最多两个的数量上限，并将接收地盘的面积门槛由1,000平方米降至700平方米。
若发展商将输出地盘改作休憩空间或社区设施等指定用途，经城规会批准后，可获额外免补地价楼面面积，以补贴地盘的管理与维修费用。此外，输出与接收地盘的补地价评估可合并处理，以节省时间及行政开支。
改善重建利润与旧区规划
旧区重建往往因为无利可图而难以推行。不少旧楼的地积比率已经用尽甚至超出上限，发展商收购拆卸后，无法透过增加楼面面积来弥补收购及建筑成本。新政策旨在提高项目的利润，吸引私人资金参与。额外地积比直接增加可建楼面及售楼收益；跨区转移则容许发展商将旧区未能使用的地积比，转移至地价较高的新区以获取利润。
这些措施不但减轻市建局的财政负担，亦改变旧区重建方式，让发展商灵活分配资产与地积比。再者，输出地盘若改作社区用途，有助降低旧区建筑密度，改善通风、采光及公共空间不足的问题。
房屋供应、新区发展与重建步伐
新措施让发展商可按各地区的市场需求自由运用地积比，令房屋供应更具弹性。例如，若旧区对高价住宅需求不大，发展商可将地积比转移至享有海景或交通便利的接收地盘，兴建价值较高的物业。如此一来，既可提升建屋质素，长远亦能确保新旧区的房屋供应平稳。
新政促使旧区重建与北部都会区等新区发展同步并进。政策容许将额外地积比折算为地价，用作支付新区的土地交易费用。这等同政府以新发展区的土地资源补贴旧区重建成本。发展商于收购旧楼之际，亦能为投资新区积累资金，从而双管齐下，促成新区发展与旧区更新。
为加快重建步伐，新政策将接收地盘的面积门槛降至700平方米，并取消数量上限，让中小型发展商更容易参与跨区地积比转移。中型地产商可藉著收购旧楼，将地积比转移至旗下的中小型地盘。这将鼓励更多发展商参与，从而加快旧楼并购及重建进度。
新措施的挑战与落实细节
发展局这两项新措施切合市场现实，打破原址重建的局限。新政策容许转移地积比及折算地价，藉著发展商图利的动机，推动旧区重建。
不过，新措施能否奏效，还要看执行细节与经济环境。城规会审批跨区转移时，必须审视接收地盘周边的社区配套是否足以应付，并评估其对环境的影响。现时料未来即将开始加息，建筑成本上升，发展商仍不敢贸然出资。政府即将公布联合作业备考及申请指引，倘若当局能精简审批程序，制定具吸引力的补价折算准则，使机制更透明易明，定能鼓励业界善用新政，加快旧区重建步伐。
