无惧卖地绩差 九肚山洋房价稳

传统豪宅区 盘源稀缺

　豪宅区，清静翠绿，群山环绕，主要以「屋仔」群为主。由于用家主导，该区屋苑过去多年交投偏少，平均每月成交只约3宗。多年来该区一直鲜有新盘发售，本周港府难得推出一幅区内地皮拍卖，却以55亿元「一口价」成交，远低市场预期，但因地皮将打造分层单位，相信对区内洋房价格影响减低。

　美联物业助理区域经理郑文伟表示，近月楼市持续低迷，情况由第二季延续至今，期间政府曾出招压抑楼价，近日更遇上股市大泻等不利情况，导致九肚山一幅住宅地在本周的拍卖成绩欠理想，成交价仅55亿元，每尺5,332元，远低市场估值。

单位多车位少打击卖地

　业内人士指，九肚山虽然属低密度住宅区，环境青翠，但交通上有其缺点，平日仅靠一架专线小巴由沙田开出，「无车一族」入住有难度，而是次拍卖地皮仅提供约500个车位，数量不足被指是削弱吸引力的其中原因。

　由于地皮是在各种不利环境下拍出，郑文伟指，地价差的负面影响因而被「冲淡」，加上九肚山过去提供的户型大多属于洋房或独立屋等「屋仔」，而拍卖地皮将来供应的则属新政策下的「限量分层户」，限量970伙，平均约1,000尺。两者属于不同物业类型，个人相信各有市场，令该区洋房楼价所受影响减低。

　不过，他亦特别提到，九肚山尚有6幅住宅地滚存于勾地表内，供应户型与洋房群较接近，若推出市场，成交价的高低对区内屋群所造成的影响会较大。

　近月整体楼市交投淡静，九肚山亦难以避免，过去两个月成交量偏软，7月未录成交，6月只录得两宗交易。郑文伟解释，该区业主以用家居多，他们持货能力极强，善价而沽，遇著市况差就「转卖为租」，目前放盘量仅约30个的低水平，当中「到价盘」更不足10个，间接令交投量更少。

用家主导 7月全区零成交

　最近几个月，虽然市况转差，但业主态度仍然强硬，令买卖交投陷入胶著。不过，业主虽然未减「面价」，但个别已愿意将议价空间由第2季的1%至2%扩阔至5%至8%，郑氏相信下半年九肚山楼价走势可望稳定，除非再有金融危机杀出，否则全年成交量可望维持20宗水平。

　问到内地人于该区的入市状况，郑文伟坦言数量极少，因内地客主攻楼龄新、知名度高的物业，九肚山相对较失色，但相信是次拍卖地皮若成功打造成豪宅出售，可以打响该区名堂，吸引内地人入区。他又预期新盘尺价可望在9,000元以上，于新界东一带已属不低的售价水平，「保得住」九肚山传统豪宅区的名气。

「玩具大王」手持大量物业

　九肚山现时较有名的豪宅，包括蔚林居、宝柏苑、宝松苑等，平均尺价介乎1.1万至逾1.5万元，区内大业主为「玩具大王」蔡志明，除自住红桥里大屋外，亦持有约7间宝松苑及约5间南庄苑洋房。邻近的火炭分层豪宅屋苑，如晋名峰、御龙山等，现时平均尺价8,000至9,000多元；铜锣湾山壹号云顶平均尺价9,000至1万元。

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