香港文汇报讯（记者 曾业俊）本港楼市阴霾密布，市场憧憬施政报告推「减辣」提振楼市，惟最新机构分析认为，即使施政报告有「减辣」措施，在持续高息环境及环球经济困难等不明朗因素下，预期今年及明年的楼价持续下跌。其中，瑞银预期明年楼价下跌逾10%，仲量联行则预测豪宅楼价今年下跌最多5%，明年再跌约5%。
中小发展商高负债持货多
瑞银昨发表研究报告指，鉴于中小型发展商的高负债风险，加上高息环境将持续更长时间，因此将今年本港楼价预测由上升5%，下调到持平至上升5%，并预计明年楼价将下跌超过10%。该行指，17间中小型上市发展商之中，有10间的净负债比率超过50%，他们截至6月底持有14,500伙未售单位，相当于2021年10个月的新屋销售量。其中，2,319伙单位将在未来两年内完工，估计这些高杠杆公司可能需要降价沽货，以低价刺激销量及加快资金回流，应付高利率环境。
瑞银相信，即使施政报告「减辣」，如取消非本地居民在香港首次置业时的额外30%印花税，但利率仍然偏高；当外派到香港的专业人士需求得到满足后，楼市交投将再度缩减，楼价的反弹空间亦相当有限。该行相信在美联储减息之前，本港住宅楼价不会显著复苏。
豪宅上半年升幅已被上季抵消
另一边厢，仲量联行昨亦发布报告，指今年上半年豪宅价格录得的升幅已全数于第三季抵消。该行预期，即使施政报告有放宽冷却楼市措施，面对当前环球经济环境困难及不明朗前景，预期豪宅价格将进一步下跌，今年将下跌最多5%，并在2024 年再下跌约5%。
该行指，今年首9个月，豪宅资本值下跌0.3%，上半年的增长在9月已被完全抵消。去年公布的施政报告，将额外印花税退还给符合条件的非本地买家，已证明并未能有效稳定住宅物业价值或刺激市场活动。整体住宅交易中，涉及买家印花税的交易比例维持在1.6%， 与去年同期持平。
该行续指，尽管卖家迅速调整叫价，但豪宅市场仍未见到买家转趋活跃。第三季售价2,000万元或以上的住宅成交量按季显著减少52%。由于很多本地买家的财富受到金融投资表现欠佳所影响，买家提升居住质素的需求已明显放缓。据花旗银行数据，在香港拥有超过1,000 万元净资产的人群，其流动资产的中位数在今年已减少100万元。同时，一些急需现金的卖家被迫将叫价设定在银行估价的20%以下，务求尽快卖楼套现。
地缘政治紧张 高息料持续
仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示，就算政府减免部分印花税，仅能令豪宅价格跌幅收窄及带动交投。他认为，豪宅市场将要面对多项挑战，包括内地经济复苏不及预期、人民币持续贬值及内地物业投资情绪疲软；至于中东地区冲突升级及潜在油价上涨引发通胀，都将左右利率走向，预计美国加息周期或会延长，并进一步推高香港的基本利率。本港银行因为借贷成本压力，料会上调按揭利率和减少现金回赠。
仲量联行研究部资深董事锺楚如表示，按目前市场条件，豪宅的流动性风险可能成为非本地高净值人士的主要忧虑，并可能阻碍他们迁移到香港。政府一直致力吸引家族办公室和环球投资者，印花税减免将向他们提供直接诱因。
机构对香港楼市最新分析
瑞银：10家高负债率中小型发展商货尾达1.45万伙，他们有减价沽货压力；高息环境料持续更长时间，压抑楼市，料今年楼价仅持平至上升5%，明年则将下跌超过10%。
仲量联行：高息环境持续及环球经济不明朗，豪宅市场面对更多挑战，料价格今年下跌最多5%，明年再跌约5%。
摩根大通：预计未来6个月本港楼价将跌5%至10%；另由于写字楼供应过剩，因此对写字楼看法最为悲观。
