沙田送契楼市价六折沽，尺价6千平过未补地价居屋！送契楼有何风险？

沙田居屋愉田苑一伙2房「送契楼」单位，最新以282万元已补地价成交，尺价低见6,000元，低市价约4成，甚至低于屋苑未补地价的单位价格水平。据悉，原业主于2010年以居二价192.5万元购入单位，最新补地价后成交账面升值约90万元，不过扣除补地价使费后估计实际利润较少。

代理表示，该单位为愉田苑A座低层05室，实用面积466平方尺，2房2厅间隔，座向西北望街景。单位最初于10个月前，已补地价叫价320万元，于自由市场放售，最终于近日减至282万元沽出，累减38万元，折合尺价约6,052元。

为何该单位大幅低于市价？据悉，由于单位属「送契楼」，买家不能承造按揭，需要现金一笔过交易，原业主唯有以低价放盘求售。

送契楼指的是签订「送让契」以无偿赠送形式转让的物业，即业主将业权馈赠给别人，最常见的是夫妇、亲子之间的送赠。不少人以为送赠契的交易不牵涉任何金钱交易，变相连印花税都可以悭，但现实是税局仍然会按律师楼或税局的估价徵税，故用送赠契来避税是不可行的。

而且一旦业权人申请破产，债权人有权向其于5年内送赠的物业追讨业权，原因是要避免业权人在破产前转移资产。因此送契楼有一定风险，银行对于送契物业5年内有机会「被收楼」风险会比较警惕，不会为5年内的送契楼承造按揭，有些银行甚至会更为保守，不承按8至10年内的送契物业。再卖楼时，准买家亦不能叙造按揭，需要一笔过支付楼价，业主在售价上或需要作出折让。

而且送契楼的送赠法律程序一般需时3年才完成，过程中业权并不稳固。受赠人如想于这段时间内转售物业，根据执业通告指引，代理有责任告知准买家该物业为送契楼，并提醒对方送契楼的业权问题易影响按揭批核，多数买家听到都走避不及，令物业难以转售。

送让契既不能悭税，又易引起业权问题，一般近亲转让都是以「转让契」的方式操作，较无后顾之忧，即使担心受赠人随即变卖物业，业主大可以选择不完全转让出百分百业权，如转让 70% 至 80%，对方便难以转售。

另外父母如想将物业留给子女，亦可以利用「长命契」方式加入对方名字。他朝过身后子女便自动成为业权人。这方法既可免却遗产承继手续，又可防止子女取得物业后，随即变卖物业，令自己无家可归。

28hse - No.1 HK Property Portal Squarefoot - HK Premium Property Portal