沙田小沥源靓地皮将截标 发展商态度保守唔敢投？

本财年的首幅住宅官地将于周五（7月12日）截标，地皮估值在5亿至6亿元之间。莱坊执行董事、大中华区估价及谘询部主管方耀明表示，虽然该地皮具有一定优势，但发展商仍然持保守态度入标。他预计，减息之后半年至一年，即至少明年地价才会有较明显的回升迹象。

这块地皮位于沙田小沥源，紧邻沙田工业中心及消防局，占地面积约2.6万平方尺，最高可建楼面面积约15.7万平方尺。方耀明指出，项目规模适中是其一大优势，估计地价约在5亿至6亿元，每平方尺楼面地价约3,000至4,000元。在目前高息环境下，这样的总价不算高，对发展商有一定吸引力。

此外，地皮邻近港铁第一城站，尤其在屯马綫开通后，对外交通大大改善，这也是地皮的一大优势。

然而，方耀明也指出，该地皮面临著大大小小的工厂以及为特定目的建造的厂房，这将影响景观及周边环境。未来住客经过住宅时，周边工厂区的环境可能不太理想，并且可能会出现噪音问题，因为附近有很多重型车辆及货车经过。尽管地契要求中标者采取措施减轻噪音问题，估计发展商在日后设计上会在墙或窗等位置花心思，以减轻噪音影响。

作为本财年首幅推出的住宅地皮，即使该地皮有相当吸引力，但目前息口及建筑成本高企，导致发展成本上升，方耀明相信入标数量不会太多，预计最终会接获3至4份标书。他认为，即使发展商入标，价钱也不会太过进取，并且存在轻微流标风险。

如果地皮成功批出，方耀明预计发展商会发展单幢式住宅，以供应1至2房户型为主。根据邻近沙田第一城过去约两个月的成交价，平均成交尺价约1.2万元，因此他估计这块地皮落成后，项目会以尺价1.3万至1.4万元出售。

在高息环境下，楼市交投未算理想，坊间普遍预测今年年底利息才会稳定下来，甚至到明年才有减息迹象。方耀明相信，减息后半年至一年，即至少明年，地价才会有明显回升的迹象。

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