楼市新形势分析系列：银行复勇 居屋估价调升

丽晶花园3个月弹13% 英「脱欧」公投后热钱重临

楼市又再转角，楼价指数止跌回升，连带居屋市场估价亦几乎全线向上。本报近日分别以中银、恒生及汇丰银行的估价作调查，并与3个月前比较，结果显示全港十大居屋自由市场估价，绝大部分单位估值已经止跌甚至调升，当中牛头角丽晶花园更升达13%。业界预计，随着二手交投回温，下半年整体住宅估值仍有最多5%的上调空间。■香港文汇报记者 苏洪锵

业界统计反映整体二手楼市表现的CCL，上周五报131.34点，创22周（约5.5个月）新高，按周上升0.67%。四大指数，包括CCL、CCL Mass、CCL（中小型单位）及CCL（大型单位）亦齐升，是英国公投「脱欧」后4周以来第三次齐升。其中CCL在近4周已累升1.93%，CCL（中小型单位）更急升2.07%，为近4周升幅最大的楼价指数类别。

中原地产认为，英「脱欧」公投后刺激热钱重回楼市，本港楼价回升速度明显加快，预期第三季CCL目标135点，回到今年初的水平，令楼价的跌幅（2015年9月7日CCL历史最高报146.92点），由最多跌13.25%（今年3月2日最低报127.46点），收窄至跌8.11%。

楼价反弹亦带动居屋市场估值回升，本报从今年2月至3月全港各区抽取十大居屋的自由市场登记个案，并藉由本港三大银行（中银、恒生、汇丰）的网上估价服务，追踪其估值变化。今年5月时本报的调查报道指，该10个单位当时估值较成交时估值变化较分化，不过3个月过后的8月，三大银行对该10个单位估值调整几乎一致止跌。

汇丰上调4屋苑估值

本报最新的调查显示，中银及恒生对10个单位「清一色」没有调低。以恒生为例，十大居屋中有8个估值较5月时调升，升幅由0.8%至9.1%，另有2个则较3个月前持平。中银方面，十大居屋中有6个估值与5月时持平，有4个向上，升幅由2.9%至5.2%。

至于汇丰则调低3个屋苑的估价，包括则鰂鱼涌康山花园、香港仔嘉隆苑及大埔的大埔广场，减幅由0.5%至1.5%。不过同时有4个屋苑获调升估值，升幅显著，其中牛头角丽晶花园20座低层G室，实用面积407方尺，该行最新估价为351万元，较5月时估价311万元大幅调升近13%；中银及恒生对该单位估值，亦分别调高5.2%及4%。

同时获得三大银行调升估价的，还包括青衣青泰苑及沙田愉田苑。其中青泰苑俊泰阁高层3室，实用面积401方尺，最新估值介乎393万元至396万元，较5月时调升0.8%至5%不等，亦较今年初成交价361万元溢价高逾8.9%。

「下半年估价料续升」

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示，近期整体住宅估价均见回稳，甚至个别出现调升，主要由于近期二手成交增加，令银行有更多参考个案。随着二手交投回稳，下半年银行估价料会继续上升，估计整体有5%内的增幅。至于市场关注9月美联储会否加息、香港方面会否跟随，黄咏欣指外界普遍认为加息机会「一半一半」，加上近期多个国家如日本、英国等推出量化宽松政策「放水」，令加息的动机减少。

业界统计显示，平均每宗二手居屋金额紧随大市向上。美联物业最新研究指出，7月二手居屋（包括已补地价的自由市场及未补地价的第二市场）注册量录得461宗，涉及金额约16.7亿元，平均每宗金额已连升4个月、达362万元，比起今年2月低位平均约328.4万元累升约10.2%；比起去年6月高位平均约392.8万元仍少约7.8%。

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