新盘攻势浪接浪 二手估价续阴跌

香港文汇报讯（记者 黎梓田）油塘新盘早前以「炸弹价」推售兼开红盘，震慑二手楼市，香港文汇报追踪十大屋苑估价，已录「阴乾式」下跌，本月估价较上月平均录得约1.3%跌幅。坊间反映银行估价趋势情况的中原估价指数(主要银行)CVI再跌至30点以下，加上陆续有新盘减价促销，预告楼价将继续下跌。

和富大单位按月跌3%

据香港文汇报追踪的十大屋苑估价，几乎全线按月下跌。跌幅最大为北角和富中心的大单位，估价按月下跌3%，相信是近日大单位欠缺承接力导致价格下跌所致，其馀屋苑如美孚新邨、观塘丽港城、牛头角淘大花园、元朗YOHO Town及天水围嘉湖山庄均录2%或以上跌幅。

如比较早前估价走势，7月十大屋苑估价较3月平均下跌约3%至4%水平，而3月则比起去年11月平均上升约7.5%，趋势反映年初出现小阳春后楼价短暂上升，惟自美国上半年展开加息步伐，楼价开始掉头向下，估价走势3月起亦随之下跌，并蚕食年初升幅。

香港置业吴志辉表示，美孚新邨8月上半月成交6宗，包括1宗遗产物业累减345万元(约31.9%)的个案。买卖来自六期兰秀道36号低层A室，面积689方尺，原则大2房望内街景，单位遗产承办人早于2021年10月以1,080万在市场放盘，到近日市况淡静，最后减至735万成交，尺价10,668元，累积减价达345万元，换言之叫价七折售出。

吴志辉补充，今次成交价较市价低约6%。若以大型银行网上估价855万元计，成交价比银行估价低14%，反映银行估价与实际楼价变化仍存在滞后。吴志辉亦指，屋苑近月估价持续下跌，目前估价较两个月前平均跌3%。

一手随时减价去货掀波动

有市场人士估计，在美国展开加息下，二手交投本来停滞不前，楼价维持在持平或阴跌状态，惟近日有发展商「以快打慢」，以低水价开盘尽吸市场购买力，打破市场闷局。而其他囤积较多新盘供应的发展商亦须大幅降价才能跟上其销售步伐，到时其他区二手楼价定必受到影响，料新盘减价的效应将在稍后的估价中反映。

事实上，量度银行估价的指数亦进一步下跌。中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，上周中原估价指数(主要银行)CVI最新报28.62点，较上周的32.43点下跌3.81点。油塘新盘低价推售，冻结二手市场，令成交疏落，银行按揭估价取态趋向谨慎保守，令CVI再度回落至30点以下，终止2周连升。

杨明仪又指，CVI连续10周处于40点好淡分界区间下限之下，并于30点上下反覆。预告楼价下调持续，暂时未有大跌的迹象。近期发展商接连以低价开售新盘，二手楼市明显受压，CVI会否进一步降至20点水平，值得密切关注。

港银积极控制借贷风险

自3月美国爆发银行危机后，加上本地经济前景未明，CVI由90点以上高位逐步回落至30点左右，下降趋势明显，反映本港银行积极控制借贷风险，按揭取态持续降温。其中，6月CVI更一口气跌破50点好淡分界线及40点好淡分界区间下限。7月及8月指数更维持约30点水平，确认楼市向下调整。

杨明仪提到，2019年4月CVI亦曾出现相似情况。当时CVI由90点以上稳步回落，同期楼价由连升兼创新高转为反覆向上，到CVI跌入40点到60点好淡分界区间时，同期楼价亦现于高位争持局面。

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