近期本港楼市数据趋向两极。按揭保险需求显著萎缩，新批宗数跌至近8年低位；与此同时，一手市场交投保持活跃，当中中高价货尾单位的成交金额更创下近年新高。
两组数据的落差，正好反映政府全面撤销楼市辣招及放宽按揭成数后，买家结构与资金流向已悄然改变。
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按保新批宗数急挫 创近8年低位
参考香港按揭证券公司数据，8月新批按揭保险贷款宗数及金额双双向下。期内新批按保仅782宗，涉及约41.2亿元，按月分别回落约30.6%及34.4%，连跌两个月之馀，宗数更创下95个月、即近8年来的新低，金额亦见逾7年半低位。拉阔至今年首8个月，新批按保贷款共8,989宗，涉资约492.76亿元，按年分别减少19.8%及11.9%。若对比2021年同期的历史高位，跌幅更达八成。
政策放宽客源变 按保需求回落
按揭保险宗数大减，主要是因为政策放宽与市况转变。综合中原按揭董事总经理王美凤及业界人士分析，自金管局将所有住宅物业的按揭成数上限划一放宽至七成后，买家只需准备三成首期即可向银行直接承造按揭，变相减少依赖高成数按保。数据显示，近期有近四成客户选择直接承造七成按揭，以节省动辄数以万计的按保费用。在目前按息环境下，买家倾向减省额外开支，令高成数按揭的需求明显减少。
此外，今年年中开始，楼市气氛转淡，整体交投步伐放缓，亦令按揭申请总量相应下降。与此同时，投资客及透过各类人才计划来港的非本地买家，其入市比例均见回升。由于非自用物业本身不符合高成数按保资格，这批资金充裕的买家进一步拉低了按保的市场比例。8月新取用按保占整体住宅按揭宗数的比例已降至9.1%，为近7年低位，与政策放宽前逾三成大相迳庭。
尽管新批按保减少，但8月新取用按保宗数及金额却按月分别上升8.2%及10.6%。业界解释，新取用按揭数字记录的是买家正式上会时间，数据难免滞后，实质反映的是今年上半年较活跃的交投。总括而言，按保需求减少不只反映楼市冷热，更是买家在政策放宽后灵活调配资金的结果。
一手交投创7年高 中高价货尾成主力
对比按保市场冷清，今年首8个月一手住宅交投表现亮眼。综合香港置业及一手住宅物业销售资讯网数据，期内一手共录得13,447宗成交，创7年同期新高；成交总额达1,716亿元，按年大增约36.7%，更创一手新例实施以来同期新高。
数据显示，全新盘与货尾盘的交投呈现明显落差。以今年首8个月的交投划分，今年推出的全新盘录得6,981宗成交，仅略胜过往货尾盘的6,466宗。但在成交金额方面，货尾盘吸金高达1,049.2亿元，远超全新盘的666.8亿元，两者差距达五成七。
造成这个差距，主要是因为年内售出的货尾多属中高价以至豪宅物业。期内货尾盘平均每宗成交额达1,622.6万元，较全新盘的955.2万元高出近七成。若单计逾1,000万元的一手成交，总数达4,143宗，当中货尾盘占据2,929宗，比例高达七成，宗数是全新盘1,214宗的1.4倍。
按地区观察，这批逾千万的高价货尾买家展现出明确的地区偏好。启德区以912宗成交遥遥领先，占整体高价货尾逾三成。其次依次为沙田的332宗、何文田的288宗、港岛南区的252宗及白石角的143宗。这五大地区合共囊括近三分之二的高价货尾交投，足见基建完善、拥有名校网或优质海景的地区，依然深受实力买家及内地专才欢迎。
资金流向优质物业 楼市减低杠杆依赖
一手成交额创新高与按保萎缩互相印证，反映市场资金充裕，且客源结构出现改变。目前购买力主要来自换楼客、投资者及各类来港人才。这批实力买家瞄准优质中高价货尾，加上受惠七成按揭上限放宽，能轻松上会而无须依赖按保。
楼市的交投模式与借贷比例因而改变。过去按揭限制较严，买家多选择中细价楼并依赖按揭保险，令市场整体借贷比例偏高。按揭门槛放宽后，部分买家转投中高价物业；随著买家付出的首期增加，银行承担的按揭风险相应下降，发展商亦能加快售出这类单位。
展望未来，按保数字料于低位徘徊并成为新常态。即使未来息口回落步伐可能较预期缓慢，资金成本短期内难以大幅下降。尽管如此，这批实力买家资金充裕，对息口的敏感度相对较低。预料发展商会继续采取灵活定价策略，推售优质货尾及大型新盘。本港楼市不再单靠依赖高借贷的自用买家，正逐渐转由不同背景及具财力的买家带动。
