中半山盘稀价硬难震散

造价破97水平 物业保值力高

　香港文汇报讯（记者 颜伦乐）中半山属港岛传统豪宅区，区内洋房物业不多，多属分层住宅大厦，其最大优势在于其地理位置毗邻中环商业区，不少财经界具份量人士均喜欢择居于此。这批买家的资金相当充裕，令该区楼价向来稳定，即使去年底政府打击炒风，对该区影响亦甚微。近期日本大地震，该区楼价亦未随大市回落，仅交投速度有所减慢。

　中原分区联席董事陈汉奇表示，中半山地理位置优越，区内豪宅造价近年随大市亦直线攀升，现时高层优质单位每尺叫价3万元以上不在少数。若以97年为基准，该区造价更早于去年就突破当年水平。

楼龄较大 内地客偏低

　区内的业主以本地及外籍人士为主，内地客数量不多，只占约10%，原因是该区楼龄普遍较大，而内地客多锺情一些新晋、近铁路沿线的豪宅，中半山对其吸引力不多。相对地，由于位置因素，该区一直受到一班在中环商业区工作的白领、从事金融相关行业的高薪人士追捧，名人住客更包括东亚银行主席李国宝、香港贸易发展局主席苏泽光等。

5年未见新盘推售应市

　另一支持该区楼价上升的因素是放盘量较少。陈汉奇称，相比其他豪宅区如西半山、九龙站等，该区放盘量少一半以上。再者，该区的新盘数量稀少，对上一个新盘发售经已追溯到05年由长实发展的菁英台，当时只供应9伙，完全不能满足市场需要。

　至于下一个新盘亦只有长实系内的豪景阁，前身为收租豪宅，预计提供50伙。按现时市况下，每方尺售价将由2.5至3万元不等。在供不应求下，该区价钱屡创新高，如本月初帝景园一伙面积2,691尺的单位就以7,768万元沽出，尺价28,867元，创下屋苑尺价新高。

　翻查数据，目前中半山的尺价纪录为Branksome Crest的51楼单位，面积4,620尺，于去年6月以2.03亿元成交，尺价43,939元。不过，该区楼价愈升愈高，业界相信纪录很快会被刷新，其馀属中半山的著名豪宅包括Mayfair、嘉富丽苑等。

身处名校网 用家撑场

　陈汉奇续说，区内豪宅银码及面积均较大，客源多属用家，现每个月连租约成交比例只有25%，可见投资风气并不强。另外，该区因属名校网，包括圣保罗男女中学、圣若瑟书院等，不时有家庭客进驻区内。由于一班实力用家的支持，中半山区价钱一向「硬净」，即使去年底政府推出额外印花税，又对豪宅物业的借贷设限制，但对区内售价的影响均极微。

　近期日本大地震，对于中半山豪宅市道亦无可避免造成影响，最主要反映在成交宗数上，地震前后交投量下跌近一半，主因地震令股市下跌，波及一众区内准买家的入市意欲。然而，区内物业的价钱则仍然未见回落迹象。

　他并说，虽然地震造成的海啸冲击日本经济，但对本港楼市影响不大，反而因为美国加息时间估计延迟，或令本港低息环境持续，预料中半山年内将呈现「量跌价稳」局面，交投量按年跌幅约2成。