新世界发展旗下、位于九龙塘玫瑰街28号的单幢豪宅滶蕴环境清静，坐拥34小学校网及九龙城中学校网优势。项目楼高8层，合共提供109伙，预计关键日期为2027年11月30日，楼花期约17个月。
发展商于上周五（5日）推出首批44伙一至两房户，折实均尺达33,816元，创下《一手新例》实施后九龙区新盘首批均尺新高。项目将于本周五（12日）以先到先得形式发售其中28伙。下文将梳理楼盘的户型分布，并集中分析一、两房的按揭供款细节及向东南优质单位，供准买家参考。
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九龙塘滶蕴首推44伙｜折实均尺33,816元 高同区新盘8至14%｜两房入场户较同区二手贵约六成
九龙传统低密度地段豪宅「PAVILIA ROSA 滶蕴」 首日开标售出40伙瑰丽级大宅 套现近23亿元 荣登「今年新盘标王」 四房天台特色户尺价逾5.6万元
全盘主打两房及四房户
项目单位实用面积介乎298至3,058平方尺，间隔涵盖一房至五房连五套房。其中两房及四房户占总数逾七成半：
四房户属全盘比例最多，共有44伙，占总数约40.5%。实用面积介乎1,135至2,185平方尺，分布于D1至D3、D5至D7、G1、G6、S1及S3室。
两房户共有38伙，占总数约35%。实用面积介乎397至586平方尺，分布于E1至E3、E6至E7及G3室。
三房户设有20伙，占总数约18%。实用面积介乎831至1,061平方尺，分布于G2、G5及S2室。
一房户共有6伙，占总数约5.5%。实用面积介乎298至336平方尺，全数位于E5室。
五房户仅设1伙，占总数约1%。实用面积达3,058平方尺，位于ROSA VILLA。
滶蕴户型及伙数分布
首张价单一至两房户分析
滶蕴首推价单一览｜一至两房户折实售价及尺价详情
一房户折实售价985.96万元起
首张价单的一房户实用面积介乎298至336平方尺，全数位于2至8楼E5室。扣除5%楼价折扣及6%提前成交现金回赠后，折实售价介乎约985.96万至1,157.5万元，折实尺价介乎约33,086至34,449元。
座向与景观上，E5室向东南，望向The Primrose及海棠苑一带住宅。室内间隔全数采用开放式厨房及暗厕，浴室配备抽气系统以保持通风。
一房入场户：2楼E5室平面图
两房户折实售价1,398万元起
首张价单的两房户实用面积介乎397至586平方尺，分布于2至8楼的E1至E3室与E6至E7室，以及G楼至8楼的G3室。
扣除上述折扣及回赠后，折实售价介乎约1,398万至2,051.41万元，折实尺价介乎30,800至37,505元。
各两房户的座向及景观各有不同。E1至E3室向东南偏南，同样以望向The Primrose及海棠苑一带住宅为主，惟E3室部分视线或受项目的E7室及S1室阻挡。E6至E7室主要向东，望向又一居第29至33座。G3室则向西，望向圣母玫瑰书院及大坑东邨。
室内间隔视乎单位而定。E2、E3、E6及G3室均采用开放式厨房及暗厕。E7室设有梗厨及暗厕。E1室则设有梗厨及明厕，有利室内采光及自然通风。
两房入场户：2楼E2室平面图
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焦点推介：四房S1室向东南 尽享低密度开扬景致
项目中的S1室座向东南，主要望向海棠苑及九龙塘一带的低层住宅，环境相对宁静，景观开扬。
S1室全数为四房户，其中顶层为连天台及梯屋的特色户，视野较其他楼层更为广阔，能提供较多私人活动空间，适合财政充裕及追求私隐的买家。
精选向东南四房S1室平面图
入场户供款解析：一房首期不足百万
一房户：首期约98.59万 首置客之选
以一房入场户2楼E5室为例，实用面积298平方尺，折实售价985.96万元，折实尺价约33,086元。若买家承造九成按揭，一成首期约为98.59万元。以按揭息率3.25厘及还款期30年计算，每月供款约39,585元，最低入息要求约79,169元。
两房户：首期约279.6万 换楼升级参考
以两房入场户2楼E2室为例，实用面积435平方尺，折实售价1,398万元，折实尺价约32,138元。该单位最高可承造八成按揭，两成首期约为279.6万元。以按揭息率3.25厘及还款期30年计算，每月供款约48,674元，最低入息要求约98,409元。
