業權收集難 建議允分期發展

　香港文匯報訊（記者 顏倫樂）「綜合發展區」發展年期較一般用途的土地多出數倍，最經典例子要數恒基牽頭的油塘灣項目，1993年至今，足足用了20年時間才於今年初剛獲城規會批出規劃許可，提供單位數量5,231伙及酒店房間906個。而3年前才被分割成數個CDA的荃灣東沙咀道一帶，萊坊執行董事兼估價及地產拓展顧問部主管陳致馨直言：「至少10年都起唔到樓，唔會處理得到。」

油塘灣項目蹉跎20年才獲批

　陳致馨表示，油塘灣發展困難的地方，在於要集齊80%的業權持有人同意發展，但項目內合共39塊地段，包括多個業主，收集業權是一件相當困難的事。他解釋，整個項目合併發展後，只能以5倍發展，對於部分業主如榮山工業大廈，現址約11倍，一起重建並沒有好處。雖然項目已獲批，但估計再加上2至3年的換地交易，與政府商討補地價，再興建物業，至少還需6至7年才會見到建築物雛形。

蠔涌地適度放寬無需耗18年

　另一例子，宏安持有大部分業權的西貢蠔涌用地，亦蹉跎長達18年，最大阻力同樣是業權分散，地盤內還包括李錦記香港廠房及李成興魚露罐頭廠。最後一次被駁回申請是2011年初，當時項目申建40座洋房，但城規會認為，宏安建議項目分期發展，未必能如期提供配套設施，加上亦未能解決工業與住宅毗鄰的問題。

　陳致馨認為，蠔涌地皮上僅兩至三個大業主，本應可透過協商解決分歧，政府應該用正面及積極的態度處理，而不是籠統地將發展商的方案駁回。其實只要整體性未受影響，城規會可考慮分期發展的方案，同時，亦應該真正了解地盤內其餘兩間工廠是否繼續運作，若得知其他業權人亦想發展，就應該對項目適度放寬。

沙咀道地盤仍作曠日持久戰

　而較近期的例子，為荃灣東沙咀道一帶5個CDA，地盤內涉及多個業權，除前大窩口工廠大廈（居屋地盤）外，其他CDA要建屋有一定困難。以最近入申請的新地為例，計劃將旗下位於「CDA3」內的安泰工業中心發展，但必須連同其餘3幢工廈一併發展，至今新地尚未取得其他業權人同意，通過城規會倍添難度。陳致馨估計，整個CDA發展可能要再花10年時間，批評政府對CDA業主的誘因不足，令發展走入死胡同。

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