傳統豪宅區 盤源稀缺
豪宅區,清靜翠綠,群山環繞,主要以「屋仔」群為主。由於用家主導,該區屋苑過去多年交投偏少,平均每月成交只約3宗。多年來該區一直鮮有新盤發售,本周港府難得推出一幅區內地皮拍賣,卻以55億元「一口價」成交,遠低市場預期,但因地皮將打造分層單位,相信對區內洋房價格影響減低。
美聯物業助理區域經理鄭文偉表示,近月樓市持續低迷,情況由第二季延續至今,期間政府曾出招壓抑樓價,近日更遇上股市大瀉等不利情況,導致九肚山一幅住宅地在本周的拍賣成績欠理想,成交價僅55億元,每呎5,332元,遠低市場估值。
單位多車位少打擊賣地
業內人士指,九肚山雖然屬低密度住宅區,環境青翠,但交通上有其缺點,平日僅靠一架專線小巴由沙田開出,「無車一族」入住有難度,而是次拍賣地皮僅提供約500個車位,數量不足被指是削弱吸引力的其中原因。
由於地皮是在各種不利環境下拍出,鄭文偉指,地價差的負面影響因而被「沖淡」,加上九肚山過去提供的戶型大多屬於洋房或獨立屋等「屋仔」,而拍賣地皮將來供應的則屬新政策下的「限量分層戶」,限量970伙,平均約1,000呎。兩者屬於不同物業類型,個人相信各有市場,令該區洋房樓價所受影響減低。
不過,他亦特別提到,九肚山尚有6幅住宅地滾存於勾地表內,供應戶型與洋房群較接近,若推出市場,成交價的高低對區內屋群所造成的影響會較大。
近月整體樓市交投淡靜,九肚山亦難以避免,過去兩個月成交量偏軟,7月未錄成交,6月只錄得兩宗交易。鄭文偉解釋,該區業主以用家居多,他們持貨能力極強,善價而沽,遇著市況差就「轉賣為租」,目前放盤量僅約30個的低水平,當中「到價盤」更不足10個,間接令交投量更少。
用家主導 7月全區零成交
最近幾個月,雖然市況轉差,但業主態度仍然強硬,令買賣交投陷入膠著。不過,業主雖然未減「面價」,但個別已願意將議價空間由第2季的1%至2%擴闊至5%至8%,鄭氏相信下半年九肚山樓價走勢可望穩定,除非再有金融危機殺出,否則全年成交量可望維持20宗水平。
問到內地人於該區的入市狀況,鄭文偉坦言數量極少,因內地客主攻樓齡新、知名度高的物業,九肚山相對較失色,但相信是次拍賣地皮若成功打造成豪宅出售,可以打響該區名堂,吸引內地人入區。他又預期新盤呎價可望在9,000元以上,於新界東一帶已屬不低的售價水平,「保得住」九肚山傳統豪宅區的名氣。
「玩具大王」手持大量物業
九肚山現時較有名的豪宅,包括蔚林居、寶柏苑、寶松苑等,平均呎價介乎1.1萬至逾1.5萬元,區內大業主為「玩具大王」蔡志明,除自住紅橋里大屋外,亦持有約7間寶松苑及約5間南莊苑洋房。鄰近的火炭分層豪宅屋苑,如晉名峰、御龍山等,現時平均呎價8,000至9,000多元;銅鑼灣山壹號雲頂平均呎價9,000至1萬元。
有用
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