中環中心高位累跌近4成 | 寫字樓租值5連跌 甲廈由高位跌31.2%

核心區寫字樓租金五年累跌28.5% 空置率創1983年以來新高

香港核心區寫字樓租金持續下滑。中原地產研究部最新報告顯示，整體寫字樓租值已連續五年下跌，自2019年高峰以來累跌28.5%，而2024年按年跌幅擴至4.3%。租金疲弱的背後，與全球經濟不明朗及工作模式改變密切相關。

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租賃需求疲弱 空置率創新高 

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，受全球經濟不穩定影響，加上遠距工作模式的普及，令租賃需求疲弱，核心區寫字樓空置率攀升至1983年以來的最高水平。報告顯示，頂級寫字樓及甲級寫字樓租值按年分別下跌4.1%及4.6%，相比2019年高峰分別累跌26.7%及31.2%。其中，36個頂級及甲級指標寫字樓中，有12個項目租值較2019年高位回落超過三成。

跌幅最顯著的物業集中於港島核心區，以中環中心為例，近五年租值累計下跌39.9%，接近四成，成為跌幅最大的項目。此外，交易廣場租值在2024年按年下跌10.8%，比2019年累計下跌接近四分之一；太古廣場二期租值則按年下跌8.2%，連續六年累跌26.8%，成為頂級指標寫字樓中跌幅首位。

值得一提的是，太古廣場三期的租值表現特別亮眼，連續兩年錄得升幅，2024年更升6.0%，相比2019年高位僅跌14.1%，跌幅在所有指標寫字樓中最小。

港島租金跌幅大於九龍 新落成寫字樓供應成主因

港島區寫字樓租值下跌幅度明顯高於九龍區，主要由於港島區甲級寫字樓供應較多。報告顯示，2024年港島及九龍的寫字樓租值按年分別下跌5.1%及2.7%。與2019年高峰相比，港島區累跌32.9%，而九龍區則累跌23.9%。

中環及金鐘核心區的跌幅尤為顯著，分別按年下跌6.7%及5.6%，相比其他地區更為明顯。報告分析指，區內新增供應是租金下跌的主要原因，其中包括The Henderson及長江集團中心二期等甲級寫字樓的落成，進一步推高空置率，令租值承壓。而上環、灣仔及尖沙咀等地區的租值跌幅相對較小，按年介乎1.9%至4.7%，全數少於半成。

9個港島寫字樓累跌逾三成 中環中心最傷

在甲級指標寫字樓方面，2024年共有22個項目錄得租值下跌，僅2個項目錄得升幅，另有4個項目保持平穩。租值按年跌幅較大的包括皇后大道中九號及海富中心，均下跌10.0%；南洋中心下跌8.0%；美國銀行中心下跌7.6%。

如果從2019年高峰計算，中環中心租值近五年累跌39.9%，成為跌幅最大的寫字樓項目。其他累跌超過三成的物業包括美國銀行中心、鷹君中心、力寶中心、海富中心、會議展覽中心、信德中心、皇后大道中九號及遠東金融中心，跌幅介乎31.5%至35.2%。值得注意的是，這9個物業全部位於港島區。

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