在香港，百萬上車看似天方夜譚，但近期拍賣場卻出現一伙極低價的拍賣單位。九龍灣安德大廈一伙實用面積315平方呎的低層單位，早前以100萬元底價拍賣，呎價約3,175元。相比銀行目前約380萬元的估價，較估價低七成半。
不過，大幅低於市價往往事出有因。該單位不僅欠缺樓契，內部更處於未完工的工地狀態。這宗拍賣正好反映，市場上的低價另類物業往往伴隨複雜的業權與翻新問題，準買家入市前必須審慎衡量實際代價。
閱讀更多：
愉景新城半契樓惹關注：低價入市抑或得不償失？｜拆解另類物業三大風險
欠卡數遭收樓 5年貶值7成
原業主於2021年7月以373萬元購入該單位。其後因拖欠數十萬元信用卡款項，遭債權銀行入稟收回物業抵債。單位曾以223萬元開拍但未能售出，由於債權銀行志在收回數十萬元的欠款及法律費用，銀行為求盡快套現，於第四次拍賣將底價下調至100萬元。若最終以此底價成交，物業5年間帳面將貶值273萬元，跌幅逾7成。
此外，從拍賣相片可見，單位內部猶如工地，電線外露且只有水泥牆身，估計原業主在裝修期間遭法院收樓而被迫遷出。
單位內部圖片1
單位內部圖片2
何謂無契樓？ 欠缺核心文件惹業權風險
樓契是證明物業業權的核心法律文件。出售物業時，若賣方未能提供整份樓契，或欠缺轉名契、授權書及買賣合約等重要文件，該物業在法律上便屬於無契樓。市場上的無契樓多見於歷史久遠的村屋或逆權侵佔物業，這類舊建築一旦遺失文件，往往難以尋回。
以上述九龍灣個案為例，物業遭債權銀行收回。由於原業主並非向該發卡銀行承做按揭，銀行並未持有樓契正本。礙於一直無法聯絡原業主交出樓契，銀行最終只能以無契形式拍賣該物業。
折讓七成半背後：高回報與三大風險
無契樓售價一般較銀行估值低約三成，而上述九龍灣單位折讓高達七成半，反映物業本身有不少缺點。然而，即使買家額外斥資數十萬元全面翻新，總成本仍遠低於市價。若將單位出租，租金回報率預計可達8至10厘，對部分投資者來說，回報相對有保障。
不過，購入這類物業必須承擔顯著風險。
首先是按揭問題，樓契是銀行批出按揭的先決條件，遺失樓契通常會導致銀行拒絕批核貸款，買家必須準備充足現金一次過支付全數樓價。
其次是業權隱患，缺乏樓契代表買家難以徹底查清物業歷史。即使日後委託律師辦理遺失樓契宣誓，並向土地註冊處申請核證副本，即坊間俗稱的影印契，銀行亦未必視之為正常物業。這會長期影響物業的按揭審批與估價，日後轉售時接手的新買家同樣會受按揭限制，令放盤難度大增。
最後是不菲的翻新開支，該單位目前處於未完工狀態，水電網絡或需全面重鋪。買家需善用現有空間格局進行簡約裝修，以控制成本並加快回本。
全資入市門檻高 查冊與法律評估不可少
樓市一分錢一分貨，平價背後大多暗藏風險。100萬元的定價已將無契、無法承造按揭及單位狀況欠佳等計算在內。有意入市的買家務必審慎，事前應委託持牌地產代理或專業人士查冊，了解物業是否涉及其他債務、法庭命令或未註冊的隱患。
同時，買家宜事前諮詢律師意見，評估日後補領樓契核證副本可行與否及費用，並將這筆法律開支納入預算。購買無契樓需要充裕的流動資金，除了全數樓價，還要預留印花稅、律師費，以及至少二、三十萬元的裝修備用金。入市前，務必客觀衡量自身的資金流轉與風險承受能力，以免因業權問題而蒙受不必要損失。
