長實方面早前向城規會申請，將元朗石崗一幅約2.1公頃的土地改劃用途，計劃以內部換地發展低密度住宅。規劃署認為方案沒有重大技術困難，初步同意申請。城規會即將審議，市場預料獲批機會甚高。
這宗申請反映發展商正因應北部都會區的發展，重新部署土地，順應政府規劃。
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長實石崗東西換地 擬建240伙低密度住宅
申請涉及的用地在元朗石崗軍營以東，鄰近四季雅苑及石崗新村，總面積約22.4萬平方呎。長實提出換地方案，將東面約9.2萬平方呎的休憩用地改劃為住宅，並把西面約13.2萬平方呎的住宅用地改為休憩用地。
長實計劃在東面地盤以1倍地積比率，興建6幢6層高的低密度住宅，提供240伙。單位平均實用面積約384平方呎，總住宅樓面面積約9.2萬平方呎，並附設會所及污水處理廠等設施，預計最快2031年落成。至於西面地盤改作休憩用地後，長實承諾維持現狀，保留原有的植被、明渠及小徑。
單位大減7成 換地增闖關勝算
長實這次申請換地，可見是按地盤環境改變了部署。資料顯示，長實曾於2022年就同一地段申請興建23幢住宅，提供916伙。由於高密度發展對周邊交通及景觀造成壓力，較難獲城規會通過。這次新方案單位數目較舊方案大減約7成，樓高亦限制在6層，順應區內低密度發展的方向。
此外，換地方案能解決現有地界劃分的限制。東面地盤雖有部分劃為休憩用地，但被車路分隔，難以真正作休憩之用；西面地盤則擁有較多自然生態。長實透過互換兩地用途，將住宅集中在鄰近現有屋苑的東面地盤，同時把具保育價值的西面地盤改作休憩用途。這樣既能滿足城規會的綠化要求，亦能減少爭議，務求盡快獲批建屋。
規劃署不反對 換地兼顧發展與保育
規劃署對此沒有異議。署方在提交城規會的文件中指出，新方案在交通、園境和空氣流通等技術層面，都不會造成嚴重影響。署方認同換地方案的理據，認為做法既能釋放東面地盤的發展潛力，亦可確保西面地盤的植物和明渠不受破壞，整體符合該區低密度住宅的規劃意向。
從規劃署的態度可見，政府審批私人土地改劃時具備彈性。只要發展商能平衡發展與保育，提出切實可行的方案，政府願意接受更改原有土地用途分區。這種審批態度有助鼓勵發展商重新評估新界土地儲備，提出更顧及環境的發展方案，加快釋放私人土地潛力。
主打400呎單位 配合北都發展
項目獲批後，新界西北將增添一批低密度住宅。雖然240伙數目不多，預計最快2031年才落成，對短期樓市影響有限，但做法正配合北部都會區的發展步伐。隨着區內基建改善，石崗一帶有望發展成低密度住宅區。
項目主打平均實用面積近400平方呎的中小型單位，有別於以往新界常見的納米樓或大型豪宅。這類單位銀碼較細，上車客或中產家庭較易負擔，空間亦相對實用。
平衡建屋與綠化 確定區內發展方向
長實這次大減建屋量並提出換地，令方案更易獲批；規劃署初步同意申請，可見只要不破壞環境，政府亦樂意開綠燈。這宗個案說明，日後規劃土地需兼顧建屋與保育。待城規會正式審議後，這個項目有望落實，進一步確定石崗一帶的發展方向。
