香港市區樓宇老化問題日趨嚴重。發展局數據顯示，過去10年，全港樓齡達50年或以上的樓宇每年平均增加約510幢，但市建局與私人市場每年平均僅拆卸重建約160幢。舊樓日多，重建進度慢，加上近年具備投資價值的舊區重建項目減少，單靠市建局實在難以應付龐大的重建需求。
為此，發展局向土地及建設諮詢委員會提出兩項新措施，分別是「額外地積比率先導計劃」與「跨區地積比率轉移」，目標於下季實施。新政策反映政府改變以往做法，轉而放寬規劃限制，吸引私人資金投入，推動舊區更新。
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鼓勵私人重建的兩項地積比新政策
第一項措施是「額外地積比率先導計劃」。發展商若在長沙灣及深水埗、馬頭角及土瓜灣、旺角、荃灣、灣仔、油麻地、西營盤及上環這7個指定地區，拆卸樓齡達50年或以上、地盤面積不少於700平方米並包含住宅的樓宇，再重建用作住宅，即可獲批額外兩成的免補地價總樓面面積。
計劃容許發展商在原址重建時直接使用這額外地積比，或將其按標準金額折算為地價。折算後的地價可用作抵銷原址重建項目的補地價，甚至用來支付北部都會區以至全港其他地區任何土地交易的地價。
第二項措施是放寬「跨區地積比率轉移」安排。以往地積比轉移只限於油麻地及旺角同區，新安排將輸出地盤的範圍擴展至上述7個舊區，並容許將未用盡的地積比跨區轉移至全港其他地區及新發展區。政府同時取消接收地盤最多兩個的數量上限，並將接收地盤的面積門檻由1,000平方米降至700平方米。
若發展商將輸出地盤改作休憩空間或社區設施等指定用途，經城規會批准後，可獲額外免補地價樓面面積，以補貼地盤的管理與維修費用。此外，輸出與接收地盤的補地價評估可合併處理，以節省時間及行政開支。
改善重建利潤與舊區規劃
舊區重建往往因為無利可圖而難以推行。不少舊樓的地積比率已經用盡甚至超出上限，發展商收購拆卸後，無法透過增加樓面面積來彌補收購及建築成本。新政策旨在提高項目的利潤，吸引私人資金參與。額外地積比直接增加可建樓面及售樓收益；跨區轉移則容許發展商將舊區未能使用的地積比，轉移至地價較高的新區以獲取利潤。
這些措施不但減輕市建局的財政負擔，亦改變舊區重建方式，讓發展商靈活分配資產與地積比。再者，輸出地盤若改作社區用途，有助降低舊區建築密度，改善通風、採光及公共空間不足的問題。
房屋供應、新區發展與重建步伐
新措施讓發展商可按各地區的市場需求自由運用地積比，令房屋供應更具彈性。例如，若舊區對高價住宅需求不大，發展商可將地積比轉移至享有海景或交通便利的接收地盤，興建價值較高的物業。如此一來，既可提升建屋質素，長遠亦能確保新舊區的房屋供應平穩。
新政促使舊區重建與北部都會區等新區發展同步並進。政策容許將額外地積比折算為地價，用作支付新區的土地交易費用。這等同政府以新發展區的土地資源補貼舊區重建成本。發展商於收購舊樓之際，亦能為投資新區積累資金，從而雙管齊下，促成新區發展與舊區更新。
為加快重建步伐，新政策將接收地盤的面積門檻降至700平方米，並取消數量上限，讓中小型發展商更容易參與跨區地積比轉移。中型地產商可藉著收購舊樓，將地積比轉移至旗下的中小型地盤。這將鼓勵更多發展商參與，從而加快舊樓併購及重建進度。
新措施的挑戰與落實細節
發展局這兩項新措施切合市場現實，打破原址重建的局限。新政策容許轉移地積比及折算地價，藉著發展商圖利的動機，推動舊區重建。
不過，新措施能否奏效，還要看執行細節與經濟環境。城規會審批跨區轉移時，必須審視接收地盤周邊的社區配套是否足以應付，並評估其對環境的影響。現時料未來即將開始加息，建築成本上升，發展商仍不敢貿然出資。政府即將公布聯合作業備考及申請指引，倘若當局能精簡審批程序，制定具吸引力的補價折算準則，使機制更透明易明，定能鼓勵業界善用新政，加快舊區重建步伐。
