特稿：一手規管最怕成「無牙老虎」

　針對多年來新盤銷售過程的陋習，政府一年前終於「的起心肝」，研究立法規管，建議法例上周六完成諮詢，最快首季完結前可以呈交立法會，年中前完成立法程序。趁這段諮詢時間，業界包括發展商、代理、議員等紛紛表達立場，尤其為全面採用實用面積作呎價基礎鬧得沸沸揚揚，一手樓的定義亦惹爭議，眼下最怕政府因意見紛亂而令規管成為「無牙老虎」。

賣樓手法近年花樣百出

　樓市作為本港重要經濟命脈，本應於最公開、公平、公正的情況下進行買賣。可惜過去多年來，政府一直未就新盤銷售作規管，僅依靠地產建設商會「自己人管自己人」。在「無王管」情況下，近年賣樓手法花樣百出，虛假誤導的消息時有所聞，例如廣告中常見的誇大語句、未披露樓盤附近的將來發展、發布價單及交易資料的混亂、單位面積「大縮水」等。

　市民於掌握極少樓盤資料的情況、「免執輸」的心理驅使下急速買樓，雖然發展商可以因此創造亮麗的銷售成績，但市民的知情權及利益卻受到嚴重損害。最近兩年，新盤銷售的不良行徑甚至有變本加厲的情況，例如半山干德道The Icon業主控訴單位貨不對版、西半山天匯首批售出的24伙多達20伙撻訂等等，凡此種種事實造成國際笑話之外，更影響本港形象。

　政府一年前才醒覺問題的嚴重性，決定雲集業界精英集思廣益，為立法規管一手樓銷售展開研究。兩個月前研究終於完成，並以白紙草案形式供市場諮詢，內容涵蓋大部分一手賣樓程序，包括示範單位、價單發佈、樓書內容、公布成交資料等，又禁止發展商作出失實陳述和發放虛假或具誤導性的資料，最高罰款500萬元及監禁7年，可說相當嚴厲。

發展商對規管反應激烈

　由於直接受影響，發展商對規管內容的反應最激烈。上月底代表一眾發展商利益的地產建設商會(下稱商會)更罕有地召開記者會，對建議法例提出8點質疑。商會認為，新例應維持現時的價單公布形式(建築面積與實用面積共同列入價單內)、為建築面積制定統一定義、一手現樓不應受規管、失實陳述須訂清晰定義、減價出售物業不須3日前公布價單等。

　然而，有學者反駁，若果跟從商會的建議，則一手樓規管形同虛設，發展商可以待現樓落成後再賣樓，即免受規管；此外，建築面積統一定義需要長時間的討論，拖慢立法程序之餘，即使統一定義，仍然無法與過去市場上的二手住宅價格接軌，因為過去建築面積沒有統一性，市場資訊其實早已相當混亂，反而實用面積清晰明瞭，較易為市民接受。

實用面積保障買家權益

　同一時間，一眾地產代理亦大聲疾呼要求為建築面積設過渡期。歸根究底，發展商與代理都擔心全面採用實用面積後，單位面積的呎價被扯高，影響市民買樓意慾。畢竟過去曾經有發展商誇大新盤的建築面積，最終實用面積竟只得建築面積的四成，如今全面採用實用面積計價，真相畢露，市民於購買二手物業前自然亦再三思量。

　站在發展商立場就更擔心，採用實用面積有如錐心箭，日後新盤銷售價格不能過高之外，又不能如以往般吹噓會所、窗台等，藉以計入建築面積，因為發布誤導資訊，可能會誤墮法網。

　話又說回來，雖然從發展商的反應來看，是次政府規管一手樓銷售的措施的確有成效，但建議法例亦有不少地方未能盡善盡美，好像消委會就認為建議法例的一手樓定義粗疏，其準則是物業過往有沒有簽定買賣合約，若發展商透過將物業多重售予子公司，則可避免整個規管架構，建議定義改為首次售予公眾的物業。

政府須決心做正確決擇

　此外，就預留的定義亦留有迴旋餘地，政府建議在法例中訂明於某一特定時間前，不能作任何預留單位的安排，並提出兩個可供考慮的特定時間，分別為公布價單後，還是正式開賣的時候。學者認為公布價單後可作預留，則3日前派價單的做法不攻自破，發展商可隨時進行預留，變相開賣，建議政府應連同預留一併規管，甚或禁止預留等。

　其餘受爭議部分包括冷靜期的長短和罰款太重、房委會是否應納入規管等。有市民更於諮詢期間，斥責過去賣樓程序混亂，促請政府禁止通宵賣樓等。總言而之，政府於短短兩個月的諮詢期內可說「大豐收」，如何採納建議及制定法例將考驗港府的堅定決心。買樓動輒花費大眾市民的畢生積蓄，若政府真正站在小市民的立場看待立法，看來不難作出抉擇。　■香港文匯報記者 顏倫樂

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