近期本港樓市數據趨向兩極。按揭保險需求顯著萎縮，新批宗數跌至近8年低位；與此同時，一手市場交投保持活躍，當中中高價貨尾單位的成交金額更創下近年新高。
兩組數據的落差，正好反映政府全面撤銷樓市辣招及放寬按揭成數後，買家結構與資金流向已悄然改變。
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按保新批宗數急挫 創近8年低位
參考香港按揭證券公司數據，8月新批按揭保險貸款宗數及金額雙雙向下。期內新批按保僅782宗，涉及約41.2億元，按月分別回落約30.6%及34.4%，連跌兩個月之餘，宗數更創下95個月、即近8年來的新低，金額亦見逾7年半低位。拉闊至今年首8個月，新批按保貸款共8,989宗，涉資約492.76億元，按年分別減少19.8%及11.9%。若對比2021年同期的歷史高位，跌幅更達八成。
政策放寬客源變 按保需求回落
按揭保險宗數大減，主要是因為政策放寬與市況轉變。綜合中原按揭董事總經理王美鳳及業界人士分析，自金管局將所有住宅物業的按揭成數上限劃一放寬至七成後，買家只需準備三成首期即可向銀行直接承造按揭，變相減少依賴高成數按保。數據顯示，近期有近四成客戶選擇直接承造七成按揭，以節省動輒數以萬計的按保費用。在目前按息環境下，買家傾向減省額外開支，令高成數按揭的需求明顯減少。
此外，今年年中開始，樓市氣氛轉淡，整體交投步伐放緩，亦令按揭申請總量相應下降。與此同時，投資客及透過各類人才計劃來港的非本地買家，其入市比例均見回升。由於非自用物業本身不符合高成數按保資格，這批資金充裕的買家進一步拉低了按保的市場比例。8月新取用按保佔整體住宅按揭宗數的比例已降至9.1%，為近7年低位，與政策放寬前逾三成大相逕庭。
儘管新批按保減少，但8月新取用按保宗數及金額卻按月分別上升8.2%及10.6%。業界解釋，新取用按揭數字記錄的是買家正式上會時間，數據難免滯後，實質反映的是今年上半年較活躍的交投。總括而言，按保需求減少不只反映樓市冷熱，更是買家在政策放寬後靈活調配資金的結果。
一手交投創7年高 中高價貨尾成主力
對比按保市場冷清，今年首8個月一手住宅交投表現亮眼。綜合香港置業及一手住宅物業銷售資訊網數據，期內一手共錄得13,447宗成交，創7年同期新高；成交總額達1,716億元，按年大增約36.7%，更創一手新例實施以來同期新高。
數據顯示，全新盤與貨尾盤的交投呈現明顯落差。以今年首8個月的交投劃分，今年推出的全新盤錄得6,981宗成交，僅略勝過往貨尾盤的6,466宗。但在成交金額方面，貨尾盤吸金高達1,049.2億元，遠超全新盤的666.8億元，兩者差距達五成七。
造成這個差距，主要是因為年內售出的貨尾多屬中高價以至豪宅物業。期內貨尾盤平均每宗成交額達1,622.6萬元，較全新盤的955.2萬元高出近七成。若單計逾1,000萬元的一手成交，總數達4,143宗，當中貨尾盤佔據2,929宗，比例高達七成，宗數是全新盤1,214宗的1.4倍。
按地區觀察，這批逾千萬的高價貨尾買家展現出明確的地區偏好。啟德區以912宗成交遙遙領先，佔整體高價貨尾逾三成。其次依次為沙田的332宗、何文田的288宗、港島南區的252宗及白石角的143宗。這五大地區合共囊括近三分之二的高價貨尾交投，足見基建完善、擁有名校網或優質海景的地區，依然深受實力買家及內地專才歡迎。
資金流向優質物業 樓市減低槓桿依賴
一手成交額創新高與按保萎縮互相印證，反映市場資金充裕，且客源結構出現改變。目前購買力主要來自換樓客、投資者及各類來港人才。這批實力買家瞄準優質中高價貨尾，加上受惠七成按揭上限放寬，能輕鬆上會而無須依賴按保。
樓市的交投模式與借貸比例因而改變。過去按揭限制較嚴，買家多選擇中細價樓並依賴按揭保險，令市場整體借貸比例偏高。按揭門檻放寬後，部分買家轉投中高價物業；隨著買家付出的首期增加，銀行承擔的按揭風險相應下降，發展商亦能加快售出這類單位。
展望未來，按保數字料於低位徘徊並成為新常態。即使未來息口回落步伐可能較預期緩慢，資金成本短期內難以大幅下降。儘管如此，這批實力買家資金充裕，對息口的敏感度相對較低。預料發展商會繼續採取靈活定價策略，推售優質貨尾及大型新盤。本港樓市不再單靠依賴高借貸的自用買家，正逐漸轉由不同背景及具財力的買家帶動。
