2025-10-16 Squarefoot Editor
政府積極推動北部都會區發展，元朗牛潭尾新發展區最新詳細規劃曝光，以創新科技與高等教育為重心，當中最矚目的是「北都大學城」，總樓面面積達約1,518萬平方呎，規模相當於香港大學樓面面積的兩倍；而近牛潭尾站的鐵路上蓋商住發展則有約651.8萬平方呎樓面。
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大學城樓面面積如兩間港大
牛潭尾新發展區總面積接近130公頃，規劃包括大學城（擬設第三所醫學院）、綜合醫教研醫院與綜合住宅社區等。規劃署指，作為整個發展區重點的大學城，用地主要集中在東部，佔整區約四成，將劃為「其他指定用途」並註明為「大學城」，總樓面約1,518萬平方呎。
參考港大資料，該校現時總樓面約770萬平方呎，換言之大學城規模約為港大的兩倍。除專上教育與教學科研功能外，大學城地帶亦容許提供數據中心、辦公室、會議設施，及宿舍與餐飲等配套，不同學術機構可共用部分設施。規劃亦建議保留現有攸潭美公立學校校舍，或可將校舍活化作活動或展覽用途。
發展區中部的地段擬作綜合醫教研醫院發展，提供醫療服務及相關教學、培訓和研究設施。
港鐵北環線上蓋商住項目及周邊用地
商住發展則集中在西面、鄰近擬建的港鐵北環線牛潭尾站一帶。當局將牛潭尾站及其東面土地改劃為「其他指定用途」，註明為「鐵路車站及車廠暨商業及住宅發展和公眾休憩用地」，分為南、北兩區，總樓面約651.8萬平方呎，其中住用樓面約558.7萬平方呎。
另有5幅鄰站土地建議改劃為「住宅（甲類）」地帶，其中4幅作私營房屋發展，地積比率上限為6.5倍；餘下一幅作安置屋邨用地，地積比率為6.8倍。政府強調，這5幅地均位處牛潭尾站約15分鐘步行圈內，並會適度預留社福及社區配套。
首批居民料2033年入伙
土木工程拓展署估計，工程將於2027年首季分階段展開，其中包括醫學院、醫院及部分房屋用地等首批土地，預計於2028年起陸續完成平整工程，料首批居民可於2033年起陸續遷入。
地理位置及周邊屋苑
牛潭尾位處元朗市東北面，錦綉花園與加州花園的東面，新田的南面，林村郊野公園之西北，南生圍之東北；區內部分地底亦為廣深港高速鐵路走線範圍。區內由多個非原居民村落組成，以攸潭美村為最大。區內最大型的私人屋苑為新地發展的葡萄園（The Vineyard），位牛潭尾路23號，屋苑自2006年起分7期落成，共214座洋房。
毗鄰的大型屋苑包括位於米埔的錦綉花園（Fairview Park），以及同由新地發展的加州花園（Palm Springs），前者有5,024座洋房共，後者有980座洋房。
根據28Hse網站的放盤資料，葡萄園的入場單位位於第二期「御葡萄」，實用面積1,225平方呎，3房間隔，叫價1,580萬元，呎價12,898元。加洲花園的入場單位位於第1A期爵仕居月桂徑，實用面積1,016平方呎，3房間隔，叫價880萬元，呎價8,661元。錦綉花園的入場單位位於B段第二街，實用面積1840平方呎，3房間隔，叫價810萬元，呎價9,643元。以上三個屋苑的呎價均低於萬元，跟市區新居屋的呎價相若。
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