【楼市大变局】新盘落成高企 4地区最重货

首季租金料受压 下半年有望回稳

去年新盘落成量已重上逾2万伙水平，今年估计亦不会相差多少。业界初步估计，今年落成量或会接近2万伙水平，当中以启德、将军澳、大埔白石角及屯门等属于落成重灾区。连续两年有大量新盘落成，业界相信租金势必受压，而因为落成量集中于近月涌现，加上市况仍未明朗，相信首季租金水平将续跌2.5%，至下半年视乎外围经济事件走向，租金才有望回复平稳。 ■香港文汇报记者 颜伦乐

政府早前表示会逐步减少私楼供应量，将公私营房屋比例由之前六四比改为七三比，不少评论都认为供应减少必然会推高私楼价格或租金等等，但必须留意，过去三年的房屋施工量均保持高水平。运房局资料显示，2018年新屋施工量18,400个，2017年有17,000个，2016年有25,500个，换言之，平均每年20,300个，按照楼宇建筑进度约三至四年，亦即往后每年平均有近2万伙落成，对于租金的冲击值得留意。

将军澳白石角各逾3000伙

根据业界预测，今年或将会有接近2万伙落成，香港文汇报根据新盘预计关键日期推算，推算有四个地区属于新盘落成量重灾区，分别为启德、将军澳、大埔白石角及屯门，当中以将军澳及大埔白石角最为严峻，将军澳三个新盘MALIBU、晋海及晋海II，合共已有3,772个单位落成，大埔白石角云滙、嘉熙、海日湾三个新盘，合共亦有多达3,233伙落成。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮指，新盘落成量较多的地区，对于该区租金将形成一定压力。好像将军澳，今年内预计有几个新盘在接近时间内落成，楼盘伙数动辄过千伙，假设当中有两至三成用作放租，该区便多了近千个租盘，租客选择多，业主自不然会面对压力，如果想早些租出，则租金无可避免要作出下调。

全年租金料录2%跌幅

他预料，今年全年租金走势会是「先跌后回升」的格局，首季属传统租赁淡季，加上租金受压于大市气氛低迷，落成量亦持续上升，预料续跌2.5%，承接去年第4季租金下跌3%的跌势，但踏入年中租赁旺季，因应租客需求增加，租赁市场可望有转机，下半年或止跌回升，令全年租金走势得以平稳过渡。

然而，一些供应较多地区，因为供过于求影响，今年租金或落后于大市，全年仍录约2%跌幅，须要待新盘落成潮过后才会回升。

业内人士指，最近市场上出现的情况是供应及需求都上升，不少业主因为楼市下跌而转卖为租，但同时间亦有买家等待楼价下跌或政府居屋供应等而转入租市，两者互相抵消影响，令租金跌幅相对于楼价跌幅较细。虽然如此，但一些供应重灾区由于供应量于短时间内急升，必然会出现「人踩人」效应，租金水平拾级而下无法避免。

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