【楼市大变局】首置盘料5年后应市 结构性短缺未解

中产置业难空等 私楼需求不会少

告中落实推出「港人首置上车盘」的竞选承诺，惟作为先导计划的首个地盘仍需时1年后才能推出招标。参考「港人港地」项目长达4年的发展时序，首个「首置盘」或许要到2023年初才落成，即是足足5年后。今日急需上车的中产家庭，可能需要另觅置业方法。业内人士认为，现实反映本港的房屋结构性短缺问题仍未解决，对私楼的需求不会减少。

首置盘是新一份施政报告的房策重点，政府计划在观塘的安达臣道兴建1,000伙单位，作为该项目的先导计划。业界人士预料，项目由于卖地及建筑需时，参考「港人港地」项目的发展时序，今次的首置盘若于明年底才卖出首幅用地，计算发展年期约4年，即大概2023年上半年才落成，距今天接近5年多的时间。

香港文汇报记者翻查资料，上届政府于2013年6月以45.4亿元批出两幅「港人港地」予中国海外，发展商于3年后发售，即2016年8月底公布首张价单。据楼书显示，该项目料于本月底才落成，即前后发展年期约4年多。

首置家庭能买1500万元私楼

同时首置盘为了不影响资助房屋的供应，需要动用原本的私楼土地来兴建，反映本港房屋结构性短缺问题无法短期解决，若果今天就想上车的中产家庭，或许要另觅其他方法买楼。

首置盘申请者条件是必须居港满7年的首置人士，单身人士收入上限为3.4万元，二人家庭的收入上限则为6.8万元，转售年期及补价问题需再研究。其实，以首置盘适用的入息范围，他们已经是属于本港30%最高收入的家庭。根据中原按揭的推算，以家庭6.8万元入息上限，并以目前按息、现行按揭成数上限及压力测试计，这类家庭可负担的按揭金额介乎约687万至747万元，以5成按揭计，可买入物业楼价高达约1,374万至1,494万元，可预期他们不会坐等首置盘。

80%私楼新业主收入6万内

经络按揭转介市场总监刘圆圆亦指出，6.8万元的入息是有能力购买私楼，根据经络数据，今年约有八成的买家的每月收入在6万以下，显示他们是私楼市场的主要买家。另根据统计处截至今年第二季的数据，私人住宅家庭入息中位数为3.66万元，明显首置盘的资助对象入息已远高于私人住宅家庭入息中位数。

美联物业首席分析师刘嘉辉认为，首置盘针对欠缺足够首期的家庭，这些家庭的主要购买物业的目标多为600万元或以下的中、小型单位，这类单位于二手市场亦占据主流的地位。据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示，今年首9个月600万元或以下的二手注册量达21,560宗，按年微升1.9%，占同期整体二手注册量66.3%，预计全年可达27,500宗，占整体二手住宅注册量的比率逾65%。

600万元内成交占二手逾66%

他续指，现时市场上仍有不少售价600万元或以下的一、二手上车盘供应，今年首9个月较多同类金额住宅注册个案的地区主要集中于新界，依次为元朗、屯门、沙田及马鞍山，以及荃湾四区；九龙则以油尖旺、九龙城及深水埗三区较多。部分屋苑，包括港岛的嘉辉花园，九龙的淘大花园、得宝花园及新宝城，以及新界的嘉湖山庄、尚悦、沙田第一城、荃湾中心、溱柏、大埔中心、金狮花园、豫丰花园、大兴花园等，仍然以600万元或以下的单位为主，可成为预算有限的上车人士的选择。