9月二手物業銀行估價趨向兩極，大型及中型單位走勢個別發展。根據28Hse追蹤的20個指標屋苑*數據顯示，以滙豐銀行估價模型計算，大型單位估價普遍受壓，有半數屋苑按月下跌；相反，中型單位走勢普遍向好，同樣有半數屋苑的估價按月錄得升幅。
大型單位當中，美孚新邨下調約3.48%跌幅居首，荔枝角碧海藍天與紅磡黃埔花園緊隨其後。至於中型單位，堅尼地城寶翠園上升1.97%領跑大市，其次為鰂魚涌南豐新邨及青衣盈翠半島。然而，南區海怡半島大型單位與美孚新邨中型單位的估價則錄得相反走勢，前者逆市上升2.21%，後者則逆市受壓下挫3.45%。同時，數據亦反映不同機構對個別單位的估值看法不一。
分析指，9月估價表現分化，主要反映客源結構與政策變動的影響。大型單位較依賴內地資金，在跨境資金收緊及稅務疑慮下交投減少，令銀行估價轉趨保守。相反，中型單位受惠於本地家庭客的實質居住需求，開學後購買力釋放帶動交投企穩，為估價帶來支持。
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20大屋苑9月估價排名（大型單位）
半數指標屋苑大型單位估價回落 美孚新邨跌幅最大
9月大型單位估價普遍受壓，20個指標屋苑之中，有一半估價按月向下，跌幅介乎0.06%至3.48%，以美孚新邨跌幅最大。期內沙田第一城估價按月維持不變，南區海怡半島則逆市造好，以2.21%的升幅領跑大市。
美孚新邨估價跌3.48%居首 惟各機構估值現分歧
跌幅最大的屋苑為美孚新邨。以2期吉利徑5-7號高層D室一伙實用面積705平方呎的單位為例，滙豐銀行本月估價為860萬元，按月下跌31萬元，跌幅達3.48%。
不過，各機構對上述單位估值取態各有不同。中銀的估價按月企穩在825萬元，28Hse的估價更上升1.18%至782萬元。
碧海藍天估價跌1.62%居次 各行估值續見分歧
荔枝角碧海藍天的估價跌幅位列第二。以5座一伙實用面積581平方呎的中層H室為例，滙豐本月估值為1,031萬元，按月減少17萬元，下跌1.62%。
與美孚新邨相若，各行對此單位的估值亦未見一致。中銀估價維持在1,094萬元，28Hse的估值則微升0.46%至1,044.8萬元。
黃埔花園估價跌幅排第三 滙豐按月下調1.48%
紅磡黃埔花園的估價跌幅位列第三。以1期金柏苑2座一個實用面積777平方呎的高層B室為例，滙豐估價由上月的1,078萬元下調至本月的1,062萬元，按月減少16萬元，跌幅為1.48%。
另外兩間機構的估值同樣升跌不一。中銀最新估價為1,066萬元，按月維持不變；28Hse的估值則微升0.63%至956.5萬元。
海怡半島估價逆市升2.21% 升幅居首
部分屋苑估價未有跟隨大市回落。以南區海怡半島3期17座美暉閣一個實用面積871平方呎的中層E室為例，滙豐本月估價為1,479萬元，按月增加32萬元，升幅達2.21%，居各指標屋苑之首。
惟其他機構的估價未見同步，中銀估價維持在1,570萬元，按月未有升跌；28Hse的估值則微跌0.43%至1,488.7萬元。
半數指標屋苑中型單位估價向上 寶翠園升幅最大
中型單位9月估價走勢與大型單位相反，普遍向好。20個指標屋苑之中，有一半估價按月上升，升幅由0.24%至1.97%不等，以堅尼地城寶翠園升幅最明顯。沙田第一城及西灣河嘉亨灣估價按月未有升跌；美孚新邨則逆市受壓，估價下跌3.45%，為各指標屋苑跌幅最大。
20大屋苑9月估價排名（中型單位）
寶翠園中型單位領升 滙豐估價按月升近2%
堅尼地城寶翠園在中型單位升幅榜上排行首位。參考2期8座中層B室，實用面積763平方呎，滙豐本月估價為1,816萬元，較上月上升35萬元，升幅達1.97%，成為推動指標屋苑中型單位估價向上的主要力量。
同一單位在不同銀行的估價則見分歧。中銀估價維持於1,940萬元，較滙豐高126萬元；28Hse估價則微跌0.25%，報1,820.8萬元。三方估價雖有落差，但整體仍反映該屋苑中型單位承接力穩健。
翻查28Hse旗下土地查冊平台易發土地註冊資訊（Eva Land Search）資料，業主於2008年12月的638萬元購入單位。以28Hse現時估價1,820.8萬元計算，較購入價高出1,182.8萬元，該單位帳面升值約1.85倍。
南豐新邨升1.63%排第二 三行估價齊向上
升幅排名第二的屋苑為鰂魚涌南豐新邨。估價單位為2座中層G室，實用面積391平方呎，滙豐估價由上月的553萬元上調至本月的562萬元，按月上升1.63%。
中銀與28Hse對上述單位估價亦同步向上，分別報533萬元及527萬元，按月上升3.09%及0.82%。三大估價機構步伐一致調升，反映該單位近期承接力穩固。
盈翠半島升1.05%排第三 各行估價走勢不一
青衣盈翠半島中型單位升幅排名第三。以8座中層A室為例，實用面積518平方呎，滙豐本月估價為854萬元，較上月上升9萬元，升幅為1.05%。
中銀及28Hse對同一單位的估價走勢則見分歧。中銀報896萬元，較滙豐高42萬元，按月升1.01%；28Hse則報844.6萬元，按月微跌0.35%。三行估價一升一跌一穩，反映各方對該屋苑後市看法未見一致。
美孚新邨逆市受壓 滙豐估價按月挫3.45%
指標屋苑之中，亦有個別單位估價逆市回落，以美孚新邨跌幅最大。以2期吉利徑9至11號高層B室為例，實用面積460平方呎，滙豐本月估價為588萬元，較上月下跌21萬元，跌幅3.45%，為各指標屋苑之中最大。
中銀及28Hse對同一單位的估價則相對平穩，分別報620萬元及534萬元，前者與上月持平，後者微升0.02%。三行估價走勢看法不一，滙豐調低幅度較為突出，或反映該行對美孚新邨中型單位的後市看法轉趨審慎。
政策與需求交織 9月估價趨向兩極
9月二手物業銀行估價呈兩極。20個指標屋苑當中，大型單位估價普遍受壓，半數屋苑按月下跌；中型單位走勢則截然相反，半數屋苑估價按月錄得升幅。這種板塊差異，主要源於內地資金政策變動與本地家庭客購買力釋放的雙重影響。
內地收緊資金及追收境外稅 大額物業交投跌拖累估價
今年上半年，5,000萬港元以上的一手豪宅成交中，內地買家佔近七成。踏入第三季，內地持續收緊跨境資金流動，買家入市步伐明顯放緩。這種資金鏈收緊的現象不僅影響超級豪宅，其觀望情緒亦向下波及傳統指標屋苑的大型單位。
內地收緊每人每年5萬美元的購匯額度，限制資金用於海外購房，並加強堵截地下錢莊等非正規匯款渠道。同時，企業對外直接投資的審批亦變得嚴格。內地客將資金合法調撥來港，難度與時間成本因而大增。
另一方面，內地近期加強向居民的境外收益徵收20%個人所得稅。摩根大通預計，追稅範圍或擴大至香港物業的租金及投資回報，甚至設有超長追溯期。市場憂慮這將影響20萬至40萬名內地人的現金流及儲蓄，削弱他們的供樓能力。
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資金調撥困難，加上稅務風險，令專才及投資移民等買家轉趨觀望。土地註冊處數據顯示，8月全港住宅買賣合約約有4,019宗，按月跌近一成，按年跌兩成四。大額物業交投減少，銀行為控制風險，對大型單位的估價亦趨向保守和滯後。
家庭客回歸釋放需求 中型單位估價逆市微升
7至8月為傳統外遊旺季，家庭客多暫緩睇樓，令二手交投相對淡靜。隨着9月新學年展開，家長安頓子女開學後生活重回正軌，早前累積的置業購買力隨即重投市場。
中型單位的客源主要為本地家庭，受跨境資金限制及內地稅務政策的影響相對輕微。這批買家多屬換樓客，或為遷就子女校網而入市，對兩至三房的中型單位具備實在的居住需求。當這批用家在9月集中出動，中型單位的交投步伐便率先加快。
銀行估價系統主要依賴市場實際成交數據作為指標。中型單位買賣轉趨活躍，成交價企穩，為銀行提供了充足的參考數據。
客源分野致估價分化
總結而言，9月估價走勢明確反映不同戶型客源結構的差異。大型單位因較依賴內地資金，在跨境匯款受限及稅務疑慮下，交投減少令估價受壓。中型單位則受惠於本地家庭客的實質居住需求，開學後購買力釋放帶動交投企穩，為估價提供支持。短期內，各類物業板塊的表現料將繼續取決於其主力客源的資金充裕度與入市步伐。
*20個指標屋苑包括：太古城、康怡花園、海怡半島、嘉亨灣、藍灣半島、寶翠園、南豐新邨、映灣園、嘉湖山莊、沙田第一城、新都城、新港城、珀麗灣、盈翠半島、荃威花園、美孚新邨、麗港城、德福花園、碧海藍天及黃埔花園
