高按高回贈 炮製小陽春

樓市不能說的秘密 「呼吸plan」恐變死亡之吻

樓市新形勢分析系列

開價愈見進取，24小時賣貴一成，市傳有新盤更出現多組客同搶一個單位，結果各人要玩「包剪揼」定勝負。然而，香港文匯報記者梳理近期新盤付款辦法及採訪業內人士，發現內有乾坤，幾乎都是一邊加價，另一邊又提高回贈及高成數按揭來促銷，市場上最高回贈已達樓價25%！換言之是明加暗減，買家自然暗喜，與發展商合奏齊齊炮製樓市小陽春。

經歷去年下半年股市不景、中美貿易戰等負面因素打擊，樓市在近月回氣。信置觀塘凱匯低價開盤，賣個滿堂紅成為此輪樓市重新發動的契機。不過，香港文匯報記者梳理今年新盤的付款辦法發現，今年初至今至少有六個新盤推出，不乏迷你新盤，包括紅磡啟岸、瑧尚及長沙灣AVA228等，以及其他新盤貨尾，它們均以低首期、高回贈作招徠，仔細拆解當中招式，不難明白當前樓市小陽春的煉成奧妙。

迷你新盤最愛招式

例如近期推出的紅磡啟岸，戶型主打細單位，同時提供九成一二按，而發展商近日更在24小時內加價一成，新價單對兩周前的首份價，更是加價兩成。然而，其高成數按揭仍能大幅降低入市首期。另外，同區項目瑧尚日前也上載價單，提供八成半一二按，並同時提供10%印花稅優惠及附贈特色電視櫃。

由於大埔區新盤供應選擇「豐富」，部分發展商以平價促銷，例如早前引起較大爭議的白石角項目雲滙，新地近日以招標形式重推項目，並引入高額回贈，即變相減價，3房戶最多可享回贈25%，2房或以下最多回贈20%。項目迄今累計售出約840伙，本月更是去貨「神速」，月初至今已售逾75伙單位。

至於碧桂園牽頭發展的馬鞍山泓碧，去年11月推售時遇上樓市冷鋒，故銷情欠理想，迄今暫售出約189伙，餘貨約258伙。樓盤至今亦未有加價，反而提供更多優惠，例如新增「180天優越按揭付款計劃」，將原來150天付款期延長至180天。

湯文亮：高回贈隱瞞樓價跌

資深投資者、紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮亦顯然看透樓市這種「人為的繁榮」。他戲稱這種「高樓價、高成數按揭及高回贈」是香港樓市的「三高」，指「如果唔適當地控制，比香港人（身體）的三高還要危險」。

他認為，高回贈是新事物，發展商見新樓銷情放緩，如果減價促銷一定影響以前買家，為隱瞞樓價跌，發展商向新買家提供高成數回贈，高達樓價25%。「香港樓價有了這三高，如果還說樓市是很正常，我覺得有多少自欺欺人。」

優惠期有限 樓債或倍增

事實上，發展商近年為促銷，部分會自行包辦按揭，藉旗下財務公司推出按揭計劃，避過金管局的監管，並以「高成數、審批寬鬆」作賣點，此類按揭被俗稱為「呼吸plan」，意即只要有呼吸就批，不管收入多少，這些按揭計劃往往能吸引一批未有足夠首期的上車客申請。但此類按揭計劃一般只有2年至3年的低息優惠期，買家必須博取未來2、3年樓價有數成升幅，然後順利到銀行轉按，繼續享受低息。否則的話，留在財仔的樓債，利息及每月供款就會整倍整倍的增加，昔日貼心的「呼吸plan」，將變成買家的死亡之吻。