2024-05-17 Squarefoot Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百四十一期 2019年10月30日] 新一份施政報告出爐，房屋及土地政策再度成為焦點。至於之前政府放風，指考慮引用《收回土地條例》收地，是次的施政報告亦有提及，會加快規劃，收回棕地等私人土地以興建公營房屋。
不過各項政策中，最為觸目的放寬首置人士按揭成數。現時申請最高9成按揭，樓價上限由$400萬放寬至$800萬；而8成按揭，樓價上限則由之前的$600萬提升至$1,000萬。
根據金管局指引，現時私人住宅的銀行按揭成數最高只可借6成，如想借超過6成，需要經過按揭保險公司，並支付按揭保險費。而有關保費是以貸款額計算的，可以一次性支付，也可分期支付。
在新的按揭保險計劃下，以高於修訂前的樓價上限（即8成按揭保險下的$600萬；9成按揭保險下的$400萬）承造高成數按揭，買家須繳交額外15%的保險費用。
簡言之，現時購買物業可少付首期，但每月供款及保費要多付一點。以下為一個簡單例子，購買一個$600萬的單位、以2.375厘承造30年按揭，現時最高可申請9成按揭，首期只需$60萬，每月供款$20,987；未修訂前，最高可申請8成按揭，首期$120萬，每月供款$18,655。
而新措施下，$600萬的物業申請9成按揭，貸款額為$540萬，要交額外15%保費，如果使用浮息按揭及一次付清，保費率為貸款額4.35%，而新保費為4.35%+（4.35% X 15%）=5.0025%，即是總共要繳交保費$270,135。
新措施的出現，有人說可以低首期入市，重燃不少市民的上車夢；有人認為政府在托市，令樓市火上加油；也有認為基於現時的樓市，這只是更新過時的按揭政策；有人認為為中產人士提供更多置業機會，不用傾向購買一手樓。
無可否認，放寬按揭成數的確可以幫助首期不足、而有足夠供款能力的人上車，但同時亦很大機會對樓市產生反效果，包括樓價暴升、負資產個案增加等。
先講大家最關心的樓價暴升，以往購買$700萬的物業，最高可申請6成按揭，而現時最高可申請9成，2者所需的首期相差$210萬。上車門檻下降，業主叫價更為進取，令原本$400萬的樓加至$450萬、$600萬的加至$650萬，甚至加得更多。在房屋供應未足夠的情況下，只要市場仍有承接力，樓價只會持續上升。
另一方面，負資產個案亦可能大幅增加，當經濟大環境轉差、樓市下跌時，申請高成數按揭的買家，其所持有的物業大有機會成為負資產，即是物業市值低於未償還的按揭貸款餘額。
不過，其實不用太擔心的，因為只要業主供款狀況正常，過往每月供款紀錄良好，銀行一般都不會向業主追討差價；但如果不幸經濟條件轉差，如失業或減薪，無能力償還按揭供款時，銀行就會收樓。
放寬按揭成數固然吸引，但入市要量力而為，盡量繳付較多首期，以減低所面對的風險。至於新措施的生效後，香港樓市有什麼變化？就讓我們下一期繼續探討。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.32（反映2019/10/14至2019/10/20 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.14%，較上年同期下跌2.54%。
4個分區中，只有港島區錄得升幅，按周上升1.11%，新報183.18，較上年同期下跌2.87%。而新界(西)區跌幅最多，按周下跌1.88%，新報167.09，較上年同期下跌4.27%。而九龍及新界(東)區分別177.06及192.53，按周分別下跌0.18%及0.21%，較上年同期分別下跌5.04%及1.12%。
-- 沙田第一城高層戶 $636萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示，新近錄得沙田第一城成交，單位為16座高層G室，實用面積327平方呎，座向西北望河景，以$636萬獲承接，實用面積平均呎價$19,450，創近期新高。
-- 屯門綠怡居連天台特色戶 成交價$633萬 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前促成屯門綠怡居連天台特色戶成交，實用面積509平方呎，2房2廳，附設雅裝，成交價$633萬，實用面積平均呎價$12,436，屬市場價成交。
-- 紅磡環海．東岸1房 $585萬沽出--
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-- 屯門邁亞美海灣2房 $558萬易主--
祥益地產區域董事邱家邦表示，新近促成屯門邁亞美海灣6座中層F室易主，實用面積466平方呎，2房2廳，以$558萬獲購入，實用面積平均呎價$11,974，屬市場價成交。
-- 青衣明翹匯周五售388伙 --
由佳明發展的青衣明翹匯公布第3張價單，涉及154伙，包括為82伙1房、61伙2房及11伙3房戶，售價為$568.6至$1,105.3萬。 而項目將於本周五開售388伙，包括375伙公開發售及13伙招標發售，並不設大手買家組別，惟每一票最多可買2個單位。
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