香港鬧市有不少俗稱「死場」的劏舖商場。十多年前，這類物業曾是炒賣熱點，吸引大批散戶入市，如今卻大多十室九空，位於荃灣的地皇廣場便是典型例子。近期該商場頻錄舖位低價拍賣，正反映當年拆售潮留下的後遺症。硬件配套先天不足，加上業權相當分散，令業主難以合力自救；隨著消費模式轉變，商場逐漸失去競爭力，投資者亦蒙受損失。
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舖位大幅貶值 買家轉作迷你倉
近期，地皇廣場多個舖位以低價拍賣或易手。拍賣行資料顯示，場內一個面積約80平方呎的銀主舖位，近期以10萬元起拍，最終以30萬元成交，據悉買家購入作迷你倉。原業主於2012年以約388.9萬元購入該舖，持貨至今貶值約九成二。另外，場內一個約82平方呎的舖位，近期亦以9萬元推拍，較2013年約433.2萬元的買入價低約98%。這些成交數據，揭示了這類劏舖市值急跌的窘境。
拆售附保證回報 期滿後商戶相繼遷出
地皇廣場的拆售始於2012年。當時有投資者以約4.1億元購入登發大廈商場，易名後分拆成200多個迷你舖位出售。適逢零售市道暢旺，大業主以首兩年5厘保證租金回報作招徠，吸引不少散戶入市，估計套現約9億元。然而，兩年保證期屆滿後，商場實際人流不足以支撐商戶營運，租客陸續遷出。商場逐漸出現大量空置，投資者亦難以將舖位租出或轉售。
舖位面積細小 通道設計局限人流
地皇廣場的空間設計局限商場發展。場內舖位建築面積多數不足100平方呎，扣除公用通道後，實用面積往往只有30至40平方呎。空間狹窄直接限制商戶陳列商品及可進駐的行業種類。此外，商場的扶手電梯設計只有上行而無下行，地下大堂空間受限，加上早年規劃的接駁行人天橋最終未有落實。對外連接不便及內部通道設計欠佳，令商場難以招徠途人，商戶經營困難。
業權分散難達共識 管理質素受影響
另外，商場拆售為200多個舖位，業權相當分散。當商場舖位日漸丟空，部分業主停止繳交管理費，導致商場缺乏足夠資金維持日常運作。清潔、保安及設施維修質素下降，徒令商場更見失色，令租出舖位難上加難。即使部分業主有意改善環境或重新規劃用途，但由於業主人數眾多，難以凝聚共識及集資，令改善方案難以推行。
業主聯租設美食廣場 合作未能維持
數年前，部分業主曾嘗試整合一樓多個舖位，聯合招租引入美食廣場。此舉一度帶動人流，出租率曾升至約九成。不過，聯租模式需要業主長期配合。當人流改善後，部分業主選擇退出，希望單獨以較高價出租或放售舖位，令合作難以維持。其後遇上疫情及經濟環境轉變，美食廣場最終結業。目前商場僅餘少數舖位租予夾公仔機商戶，租金收入僅夠幫補管理費。
消費模式轉變 欠統一規劃難持商業價值
此外，網購蔚然成風，大眾消費模式隨之變遷，實體零售業面對挑戰。劏舖商場缺乏大型商場的多樣體驗，亦欠缺明確的商品定位，較難吸引消費者。
總結而言，地皇廣場的發展反映劏舖商場現時經營困難。當年拆售模式雖然吸引大量資金，但商場硬件配套不足，加上業權分散令管理困難，長遠營運風險逐漸浮現。面對經濟環境及消費模式轉變，這類商場漸失優勢，業主難以單靠局部合作改善整體經營環境。目前舖位大幅貶值及轉作迷你倉用途，反映商場因業權散落且無全盤規劃，商業價值終難保全。
