租金指數連跌兩月 租金升幅添壓力 明年新租盤8083伙供應量龐大 高才通主導租務市場有力承接

香港住宅租務市場踏入傳統淡季，租金指數錄得連續兩個月下跌。根據差餉物業估價署資料，10月份住宅租金指數按月微跌0.31%，報194.9點，為8個月以來首次錄得跌幅。而美聯「租金走勢圖」顯示，11月份私人住宅租金再跌約0.4%，首11個月累升約2.3%。隨着2025年上半年8,083個新盤單位收樓入伙，租盤供應大幅增加，或為租金升幅帶來一定壓力。

根據美聯物業前綫代理統計，明年上半年將有19個全新盤收樓入伙，涉及約8,083個單位，較今年下半年的7,832伙增加3%。其中，位於元朗錦上路站的柏瓏I及II為最大型項目，由信置（00083）、嘉華（00173）及中國海外（00688）合作開發，共提供1,520個單位，單位實用面積介乎339至977平方呎。

據土地註冊處資料，柏瓏至今已售出約1,372個單位，按投資者比例約3成計，預計將有約400個單位流入租盤市場。原定於2024年第四季入伙的柏瓏，受不可抗力因素及惡劣天氣影響，入伙期延至2025年3月。市場預期，該項目作為鐵路沿綫物業，將吸引大批租客，具備一定市場承接力。

明年上半年19個新入伙項目中，有9個屬於鐵路沿綫物業，合共提供4,808個單位，佔總供應量近6成，包括日出康城的凱柏峰、何文田站的瑜一及朗賢峰，以及黃竹坑站的海盈山等。鐵路沿綫項目因交通便利，向來是租務市場的熱門選擇，預計相關租盤將成為市場焦點。

此外，部分新項目提供實用面積小於250平方呎的納米單位，例如跑馬地的One Jardine's Lookout，該項目共有123個單位，最細單位僅147平方呎。今年9月開售後迅速售罄，投資者比例達40%以上，預計將有大量單位投放至租盤市場，進一步推高供應量。

即使新盤供應龐大，業界認為，租賃市場的需求依然強勁。根據勞工及福利局數據，今年首10個月內，各項人才入境計劃共接獲近18萬宗申請，當中約12萬宗獲批，已有約7.5萬名持證人才抵港，並帶同約7.5萬名受養人隨行。這批新增人口推動了租盤需求，尤其是交通便利的鐵路沿綫項目及小型單位，更成為搶手選擇。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，儘管明年租盤市場新增供應可能高達2,400伙，但高才通計劃及其他人才入境政策將繼續主導租務市場走勢，新供應只會輕微拖慢租金升幅。他預測，明年上半年住宅租金可望上升約2%，隨新增租盤逐漸被市場吸納，租金升幅將於年中開始加快，全年住宅租金升幅有望達6%。

代理指出，儘管明年新盤湧現將為租盤市場帶來短期壓力，但在高才通效應及內地留學生需求的支持下，住宅租金整體仍具穩定升勢。隨着經濟逐漸復甦及更多人才湧港，市場對交通便利的小型單位需求持續增加，尤其是鐵路沿綫新盤及納米單位，將成為未來租務市場的核心支柱。

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