近年香港傳統寫字樓及零售舖位交投轉弱。不過，隨着非本地學生與專才相繼來港，成功帶動專屬學生宿舍及教育相關物業的需求，令這類另類資產漸受投資者青睞。
近期，晶苑集團斥資約3.2億元，向順聯集團購入九龍城太子道西教育主題商廈Smart A 薈學坊全幢及相連物業業權。交易除反映教育主題物業具備租務防守力外，亦顯示晶苑正進一步擴展其學生住宿版圖。買家顯然不僅看中物業現時穩定的租金回報，更着眼於日後整合業權帶來的重建價值；配合宏觀市場對學生住宿的龐大需求，讓是次投資進退有度，靈活穩健。
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租戶組合穩定 回報具防守力
九龍城太子道西348至352號薈學坊樓高8層並連地庫，總樓面面積約4.2萬平方呎。物業租戶組合穩健，地庫及地下由大型連鎖超市承租，提供基本租金收入並帶動人流；1至7樓則作商業及教育用途，聚集區內知名補習社與教育機構。
第一太平戴維斯投資部資深董事胡子申指出，該廈目前月租收入逾130萬元，回報率達5厘；若全數租出，回報料近6厘。由於教育中心需依賴固定地點建立地區口碑，搬遷易致流失學生，故甚少頻繁遷址，租務遠較一般零售餐飲穩定。買家晶苑集團是次入市，正看中物業回報豐厚；即使息口去向未明，租金仍足以抵銷借貸成本，維持穩定的現金流。
拓展學生住宿 沿綫擴展建規模
晶苑集團近年不斷拓展房地產業務，尤其注視學生住宿市場，旗下品牌Y.X已屬本港具規模的私營學生住宿營運商。配合是次收購，集團同期亦斥資約1.43億元，購入紅磡漆咸道北411號晉匯全幢共54伙開放式戶。回顧過去數年，晶苑已動用近20億元收購市區三幢酒店並改裝為學生宿舍，當中包括以16.5億元購入紅磡蕪湖街前逸．酒店項目，改裝後提供近400個房間，租金收入可觀。
論地段，紅磡與九龍城皆位處港鐵屯馬綫，便於統一管理。薈學坊位處九龍城核心地段，社區配套成熟，步行至宋皇臺站僅需數分鐘，乘搭港鐵往返浸會大學、城市大學以至理工大學均相當方便。這種依傍大學生活圈的選址策略，有助集團發揮規模效益，進一步鞏固其於非本地學生住宿市場的份額。
併購相連業權 潛藏重建價值
是次交易的關鍵，在於買家除了購入薈學坊全幢，更一併買入相鄰太子道西354號逾七成業權，為項目日後的發展潛力奠下基礎。
舊區重建往往受制於單一地盤的面積與格局。晶苑透過吸納相連物業大部分業權，成功提升地盤的擴建與重建價值。短中期而言，集團可維持物業現狀，繼續收取每月逾百萬元的租金；待時機成熟，則可透過強拍或私人協商統一餘下業權，將兩地盤合併重建。相比改裝現有商廈，拆卸重建能更靈活規劃自修室、健身室及共享廚房等共用空間，增加房間數目之餘，亦能提升物業租值與升值潛力。
翻查資料，原業主順聯集團於2011年以近2.9億元購入物業，持貨10多年後以3.2億元沽出，帳面僅獲微利，反映傳統投資者在資產老化及息口去向未明的套現需求。反觀接手的晶苑集團，則著眼於資產增值與改變物業用途，兩者投資邏輯截然不同。
非本地生增加 帶動住宿需求
晶苑集團在樓市調整期擴展業務，主要受惠於宏觀市場需求。近年政府致力將香港發展為國際專上教育樞紐，自2024至25學年起，資助大學的非本地學生限額由兩成增至四成，配合各項輸入專才計劃，帶動來港升學及就業人口顯著上升。
惟本港大學宿舍供應長期短缺，市場估計未來數年宿位缺口將達數萬個。龐大需求流入私人租賃市場，推高大學區周邊租金。傳統私人住宅雖能吸納部分需求，但欠缺針對學生生活模式的配套與統一管理。
私營學生宿舍正好填補這市場缺口。這類物業多以床位形式出租，整體呎租回報普遍高於傳統住宅，吸引機構投資者相繼收購酒店及商廈改裝。物業顧問報告亦指出，教育與學生住宿已成為本港房地產市場的新興需求，相關物業交投趨增，反映資本市場對此板塊前景抱有信心。
結語
總括而言，晶苑集團是次收購薈學坊及相連業權，不單是一宗商廈買賣，更屬長遠的資產配置。項目現有教育機構租戶及逾5厘回報，提供穩健租金收入；併購相連業權，則為日後重建大型學生宿舍鋪路。
正值傳統商業地產面臨轉型，晶苑憑藉營運學生住宿的經驗，發掘出具潛力的另類資產。是次交易顯示了靈活變通的投資策略，亦預示在非本地學生持續增加的趨勢下，學生宿舍將成為支撐本港非住宅物業市場的重要一環。
