旺角亞皆老街與西洋菜南街交界向來是本港人流最密集的黃金地段，過去數十年一直是本地零售業的縮影。該處近日錄得一宗大額租賃成交，互聯網券商長橋證券逆市斥資，承租曾由蘋果牌牛仔褲租用的單邊大型舖位。
綜合市場消息，是次租務條款主要有兩個說法。其一是長橋以每月約70萬元承租地下約1,800平方呎舖位；另一說法是合約涵蓋地下至二樓共三層，總樓面面積逾7,300平方呎，月租高達100萬元。長橋今次進駐，連同早前在對街落戶的富途證券，以及承租樓上舖位的盈立證券，令該十字路口逐漸成為互聯網券商集中地。傳統零售商絕跡街舖，由金融機構取而代之，全因內地政策有變、券商改變招徠手法，加上本港商舖市場正經歷重組。
閱讀更多：
富途被罰款18.5億人民幣 佔去年淨利潤18.6%丨香港多間實體店總月租約500萬
長橋證券120萬進駐太子珠寶鐘錶舊舖 較高峰期300萬平六成｜羅素街/波斯富街成證券行新據點
內地收緊跨境證券業務 實體店成合規渠道
互聯網券商以往主要依靠科技節省門市開支，並以低佣金吸引散戶。不過近年這類券商相繼在香港核心商業區租用大型舖位，改變以往單靠網絡的營運模式，背後主要原因是內地收緊監管政策。近年內地嚴格管控跨境資金流動，中國證監會亦多次整頓涉嫌在境內非法經營跨境證券業務的機構，嚴禁未經批准的境外機構在內地提供開戶及交易服務。
內地實施新規例後，內地投資者不能再單憑網上途徑開立境外投資戶口，必須親身來港辦理手續。香港實體店隨即成為券商吸納內地資金的合法渠道。旺角作為內地旅客來港的交通樞紐及消費熱點，自然成為券商設立據點的首選。長橋證券與富途證券願意以近百萬元月租進駐旺角核心區，實際上是把租金視作吸納新客及符合法規的營運開支。只要實體店能持續吸引內地客流並成功開戶，高昂的租金對券商而言依然符合成本效益。
承租核心地段巨舖 建立品牌形象與客戶信心
實體店對建立品牌形象同樣重要。金融服務建基於信任，對於初次接觸境外投資的內地客，或對網上理財仍有保留的本地投資者來說，純網上券商未必能提供足夠安全感。
長橋證券今次租用的東方大廈舖位，曾由蘋果牌牛仔褲承租長達35年，屬於區內地標。長橋在人流密集的單邊位置掛上大型招牌，藉此展現實力。投資者看見券商有能力在香港核心地段長期承租大型舖位，自然會對其財政狀況更有信心。
長橋證券近年頻頻開設門市，去年底在尖沙咀彌敦道開設結合咖啡店概念的據點，其後陸續進駐銅鑼灣羅素街及荃灣眾安街，至今再於旺角設立大型舖位。其策略不只局限於提供開戶服務，更期望將金融服務融入大眾生活，增加客戶忠誠度。現時長橋與富途在亞皆老街十字路口對望，競爭轉趨激烈，同時令該地段逐漸形成金融服務集中的新形象。
零售業結構轉變 券商高昂租金承接核心商舖
這宗租務成交亦反映本港核心區街舖面貌正起變化。翻查該舖位歷史，德士活集團自用多年後於2020年遷出，其後由服裝品牌以每月約23萬元短租，及後轉為長租並加租至60萬元，但租金當時仍遠低於高峰期。該服裝品牌遷出後，舖位曾丟空近一年。
類似情況在區內並不罕見。內地旅客消費模式由以往大量購買奢侈品及服飾，轉為著重體驗，加上本地市民增加北上消費，鐘錶珠寶、連鎖服裝及化妝品等傳統零售商，已難以負擔核心區的高昂租金。商舖業主經歷近年租金回落後，需要尋找具備承租能力的新興行業。
互聯網券商正好填補剛好接力承租。金融機構利潤率普遍高於傳統零售業，單一客戶帶來的長遠收益亦較高。券商租用旺角大型舖位，既為了設立營業點，也是面向龐大人流的戶外廣告。因此他們願意支付較傳統零售商更高的租金搶佔優質地段。長橋是次以約七十萬至一百萬元承租，租金較前租戶顯著上升，反映財力雄厚的金融機構，已接棒撐起本港一線街舖的租值。
金融據點取代零售旗艦 舖市前景仍存變數
長橋證券重金落戶旺角亞皆老街，反映互聯網券商在內地收緊監管下的營運策略。旺角這個核心十字路口由昔日的服裝旗艦店，演變成今日兩大券商對望的金融據點，正正顯示香港經濟結構的轉變。
展望未來，只要內地對跨境金融服務仍有需求，而香港繼續作為內地資金走向國際的跳板，具中資背景的互聯網券商預料會繼續成為本港核心商舖市場的主要租客。不過，核心商舖租金若過度依賴單一行業支撐，一旦金融市場轉差或政策再次出現變數，這些大型舖位日後可能面臨新一輪退租潮，情況值得地產及零售業界關注。
