2025-08-07 Squarefoot Editor
(記者 周紹基) 恒地(0012)前日以232.8億元天價，奪得中環美利道商廈地王，每呎樓面地價約50,065元，被市場認為是「超高價」，恒地昨日曾挫2%，收報49.45元，跌1.5%。摩通昨表示，對恒地的出價感到驚訝，相信對股價會有負面影響，美利道地王成本高，估計回報率僅3%。美銀美林及野村則同指，是次天價地王，長實地產(1113)才是真正受惠者。
長實最受惠 資產淨值將提升
摩通表示，由於美利道地盤位於長實即將重建的和記大廈附近，鄰近地皮突然大幅升值，對長和(0001)及長實都有利，若以恒地估值計算，長實每股資產淨值可因而提升約5元。
該行維持恒地「減持」評級及長實地產「增持」的評級，並相信短期內，置地及太古地產(1972)可能出現藉好消息獲利情況。另外，由於看好中區商廈巿場，該行維持兩者「增持」評級。
美利道項目投資回報不吸引
美銀美林認為，美利道地王標出，長實才是真正受惠者，因有助長江集團中心叫價，目標價59元。至於對恒地，該行估計該項目的總投資成本或達300億元，即日後出售每呎價或逾6.3萬元，以現時租金140元計，恒地的淨租金收益率只有2%，即使以國際金融中心每呎租金165元計，該項目的投資回報仍不吸引。該行對恒地維持「中性」評級，目標價50元。
野村亦持與美林類似的見解，認為在中區擁有四幢商廈的長實地產將會間接得益，並有助提升中環中心項目的價值。報告稱，據長實地產2015年以介紹方式上市時的上市文件顯示，當時公司香港寫字樓物業組合的資本化率（cap rate）介乎4.5-5.75%，以最低資本化率4.5%計算，公司在中區的長江中心、華人行、和記大廈及中環中心於2015年3月的每方呎估值介乎14,600元至21,400元。
野村估計，美利道項目連地價總成本為每方呎61,538元計算，以相同的資本化率估算，項目落成後2023年的每呎租值約231元，較現時國際金融中心二期、毗鄰友邦金融中心的呎租分別高約35%及50%。野村維持長實地產「買入」的評級，目標價65.3元。
長實昨逆市升1.2%至57.45元，長和(0001)升0.2%。此外，希慎(0014)升0.3%，太古地產(1972)升1.2%，麗展(0488)升1%。
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