奧柏御峯開始蝕讓潮？一房五年蝕162萬 兩月內第三宗「四分一蒸發」成交

雖然樓市已步入減息周期，整體交投氣氛略為改善，惟市區細價盤仍頻錄蝕讓個案。位於大角咀櫸樹街的奧柏御峯近日再錄一宗大幅蝕讓成交，一個一房單位以483萬元易手，原業主持貨五年，帳面蝕讓達162萬元，跌幅高達25.1%，樓價蒸發近四分之一。此為屋苑兩個月內第三宗蝕讓逾百萬元的個案，反映細單位價位仍受市況壓力。

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市場消息指出，最新成交單位屋苑1座高層C室，實用面積332平方呎，屬一房間隔，於10月以483萬元易手，折合實用呎價14,548元。根據易發網上物業估價，單位現時估值約490.1萬元，成交價比估值低7.1萬元。原業主於2020年11月以645萬元購入，持貨五年後沽出，帳面蝕讓162萬元，貶值25.1%。業界形容，是次成交屬於屋苑近期「貼地價」水平，反映現時用家入市心態審慎，業主離場壓力浮現。

翻查土地註冊處資料，連同今次成交，屋苑於九月至十一月共錄3宗二手成交，實用面積介乎264至332平方呎，呎價介乎13,554至14,548元。值得留意的是，全部均為蝕讓個案，且均屬一房單位，跌幅介乎24.4%至32.01%，反映細單位受市況影響最為明顯。

其中一宗為同座低層D室，實用面積264平方呎，坐向西面的一房戶，上月中以378萬元易手，呎價約14,318元。根據易發網上物業估價約365.8萬元，成交價高出約12.2萬元，差距約3.22%。資料顯示，原業主於2019年5月以556萬元購入，持貨六年多後轉售，帳面蝕讓178萬元，累計貶值達32.01%，接近三分之一。

翻查同座高層D室於7月中旬的成交紀錄，該一房戶的單位同樣未能倖免蝕讓命運。單位實用面積為264平方呎，成交價為368萬元，折合實用呎價約13,939元。根據易發網上物業估價，該單位市值約395.7萬元，實際成交價低出約27.7萬元，跌幅約7.52%。原業主於2017年10月以504.8萬元購入，持貨約七年多，最終以虧損136.8萬元離場，帳面貶值約27.09%。

市場分析指出，近期錄得蝕讓的奧柏御峯單位，大多於2017至2020年間購入，當時樓價處於高位。隨着樓市進入調整期，買家議價能力明顯增強，令高位入市的業主面對壓力，部分更需蝕讓離場。當中以細單位受壓情況最為明顯，成交價持續下滑。雖然減息周期已正式展開，惟整體市場購買力尚未全面恢復，買家入市態度審慎。預料短期內，該屋苑或續有個別單位以低價成交，業主需視乎實際情況調整叫價策略。

奧柏御峯於2012年落成，為大角咀區內較具規模的住宅項目之一。其後區內新盤供應不絕，恒基地產先後推出利奧坊‧曦岸、利奧坊‧壹隅、利奧坊‧曦門及利奧坊‧凱岸等多個項目，涵蓋由開放式至三房單位，選擇多元，吸引大量用家及投資者關注。隨着同類型單位供應持續增加，市場競爭日趨激烈，買家選擇增多，議價能力同步提升。二手市場方面，業主難以維持理想售價，部分或需調低叫價，甚至減價離場，以求盡快套現。

奧柏御峯，位於大角咀櫸樹街的一個市區重建項目，發展商為信和及市建局。該項目共分2座，共提供462伙單位，主要為開放式及1房單位。