2025-08-27 Squarefoot Editor
柴灣海德園由太古地產負責發展，於8月26日公布首批單位價格。首批推出120個單位，包括20個一房單位、84個兩房單位及16個三房單位，實用面積介乎418至899平方呎。折實售價範圍為640萬元至1,944萬元，折實呎價介乎15,328元至21,634元，平均折實呎價為17,565元。
該項目由太古地產承建，品牌效應下已得到市場關注，加上柴灣區已經有20年沒有一手供應，而本次開價更是11年來港島東最新低，定必吸引大家眼球，然而其價格看似「抵買」，但深入考慮樓盤的地理位置、周邊配套及樓價走勢，開價事實上非常貼近市場水平。
1. 與藍灣半島的比較：海德園有樓齡優勢
海德園的目標客群與附近的大型私人屋苑藍灣半島重疊，由海德園出發，步行需時15分鐘的藍灣半島，近期二手呎價約為14,000元，較海德園低約20%。兩個項目相比之下，雖然藍灣半島樓齡約24年，但其為真正的臨海項目。單位面積主要介乎300多至1,000平方呎，容易吸引類似買家。相比之下，海德園的地皮前身為中華巴士車廠，周邊三面環繞工業大廈，景觀和環境明顯遜色。不過，海德園可憑藉較新的樓齡突圍，加上海德園步行至地鐵站約10分鐘，相對於藍灣半島需步行30分鐘，海德園仍然有一定吸引力。
2. 景觀特點：潛在阻礙多於優勢
海德園的西北至東北方向面向海景，但中低層單位的視野很可能被周邊工業大廈遮擋。南面雖為較開闊的山景，但同時可見柴灣華人永遠墳場，這可能影響買家觀感。同一方向的未來發展期數，即使在高層，山景亦可能受樓高36層的蝶翠苑部分阻礙。這些景觀限制讓項目吸引力略減。
3. 樓市整體走勢：看似低價實則未夠進取
港島東區多年來新盤供應較少，近期同區可比較項目有限，這容易製造價格偏低的錯覺。參考今年2月北角皇都樓盤的首批價單，其折實平均呎價為18,540元，較海德園高約5%。同期易發樓價指數上升約2%。從市場走勢看，海德園的定價表面上比皇都更「親民」，但皇都的地理位置和交通條件明顯優越，例如步行至港鐵炮台山站僅約4分鐘，而海德園步行至最近的港鐵柴灣站需約10分鐘。考慮這些因素，定價事實上非常貼近市場水平。
不過，近年港島東的新盤供應主要集中在北角一帶，柴灣區已有逾20年未有新供應，一手來說非常稀有，加上發展商為太古地產，在品牌效應之下有一定號召力。
另外，港島南方面，新世界夥帝國、資本策略、麗新及港鐵合作發展的港島南岸新盤「滶晨」，推出以來承接理想。發展商指因應市場需求，滶晨II今日加推價單4號，涉及72伙兩房單位，實用面積介乎448至591平方呎，折實售價由1,014萬至1,495.7萬元，折實呎價介乎20,847至25,743元。同時上載銷售安排，周日將以先到先得形式發售76伙兩房，面積與價錢區間與價單相同。
港島天后東亦有新盤蓄勢待發，嘉華國際位於北角的全新樓盤「嘉居‧天后」日前已上樓書，計劃短期內公布首批價單，並預計在本季內正式開賣。該項目共提供74個住宅單位，標準單位的實用面積介乎361至477平方呎，而特色單位的實用面積則介乎324至986平方呎。項目涵蓋2房及3房戶型，其中標準單位包括46個2房單位及23個3房單位，此外還有5個特色單位。該項目的預計關鍵日期為2026年11月5日，早前發展商表示，預計最快於第三季度內開售，部分特色單位可能以招標形式推出。
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