2025-05-23 Squarefoot Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百三十二期 2017年9月20日] 近日，租住御金・國峯第7座的一對公務員夫婦發生墮樓案，分別跌在平台2個單位的花園身亡。事件引起網民熱烈討論，案件令3個單位成為凶宅，不少人擔心這會對涉事單位及毗鄰單位樓價有所影響。
事實上，現時市場對凶宅沒有劃一的定義。一般而言，有人在任何住宅單位內非自然死亡，如發生兇殺案、碎屍案及燒炭自殺等，該單位會被視為凶宅。換言之，自然死亡如病死及老死並不會構成凶宅的出現。
那凶宅可否承造接揭？每一間銀行處理其按揭的手法各有不同，有的可能會選擇調高按息，有的不願意批高成數按揭，甚至有些拒絕承造按揭。因此，有意購買凶宅的人可多問幾間銀行作比較。
其實銀行承造物業按揭前會經估價行或其內部估價，對於估價行，他們一般是查閱公司過往的紀錄，要視乎單位內的人命事故有否在媒體上曝光，市場是否出現較大回響。如果被定義為凶宅，銀行按揭分分鐘嚴重估價不足，準買家或須一筆過支付款項。
切記凶宅不一定只是指涉事單位，嚴重的命案或許會影響同層單位申請按揭。翻查資料，1998年發生的5屍命案的德福花園C座單位，凶宅連同同層其他單位，均不獲三大銀行網上估價。
由於現時並沒有完整的資料紀錄，而且沒有統計凶宅的相關數據。為避免因誤買凶宅，而銀行不給予估價，建議準買家先向代理及看更查詢單位是否凶宅，以及自行找多間銀行為單位估價，最好是親身，才繼續買樓程序。
講起凶宅，有人會持避之則吉的態度；也有人百無禁忌，認為投資凶宅是另類財路。無可否認，隨著香港樓價持續上升，不少人願意放下對凶宅的偏見，購入單位自住或投資。
凶宅的售價一般比市價低20%至30%，投資金額雖少，但有人說，即使售價再低，無人承接，亦是徒勞無功。其實某程度來說，投資凶宅真的是有利可圖，撇開禁忌來說，這的確是一個為業主和投資者提供了一個不錯的選擇。
正所謂百貨應百客，凶宅也是有對應的市場，如外國人及基督徒等，前者沒有中國人那麼迷信，而後者則因為有宗教信仰，不相信人死後會變成鬼，而影響單位的風水。
雖然此類單位脫手相對困難，但其叫價會較一般單位便宜，無疑會吸引到一班資金不足而要入市勇士。另一方面，如果業主將單位放租，由於售價低，投資回報率會遠遠超過一般住宅，當然前題是有人願意承租。謹記投資涉及風險，要好好衡量才作入市決定。
然而無論你買凶宅是自住，還是投資，筆者都要提醒大家，銀行對審批此類單位的按揭貸款的申請較為嚴謹，入市前記住要去銀行估價，看看可不可以承造按揭，預留足夠資金，才作入市決定。以免最終撻訂。
中原城市領先指數(CCL)新報160.95（反映2017/09/04至2017/09/10 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.21%，較上年同期上升17.85%。
本周只有新界(西)區錄得升幅，按周下跌2.66%，新報146.47，較上年同期上升20.67%。反之，新界(東)區則升幅最多，按周上升1.03%，最新錄得171.24，較上年同期上升17.02%。而港島區及九龍區亦錄得升幅，前者按周上升0.46%，而後者上升0.79%，較上年同期分別上升16.72%及17.24%。
-- 筲箕灣碧麗閣1房 $420萬獲承接 --
世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示，日前錄得筲箕灣新成街22號碧麗閣成交，單位為A座低層05室，實用面積301平方呎，1房間隔，座向西北望樓景，業主原開價$438萬，後減價$18萬至$420萬易主，實用面積平均呎價$13,953。
-- 屯門居屋兆禧苑 成交價$410萬 --
祥益地產高級客戶經理陳阿麗表示，新近屯門居屋兆禧苑E座中層14室成交，實用面積415平方呎，累減$15萬，獲一名區內客以$410萬（自由市場價）承接，實用面積平均呎價$9,880，屬市場價成交。
-- 北角富雅花園2房 $710萬易手--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近促成北角富雅花園金桂閣中層C室成交，實用面積486平方呎，2房間隔，座向北面望街景，獲外區上車客以$710萬承接，實用面積平均呎價$14,609，屬市價水平。
-- 屯門居屋兆麟低層戶 $345萬易主--
祥益地產客戶經理林英傑表示，日前促成屯門居屋兆麟苑成交，單位為H座低層4室，實用面積554平方呎，附設企理裝修，累減$35萬，獲區內首置客以$345萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$6,227，屬市場價成交。
-- 新地將軍澳晉海首推208伙 --
新地及港鐵合作的將軍澳晉海（日出康城第IVA期），首張價單涉及208伙，間隔為1房至3房戶價單定價$523.9萬至$1,106.5萬，價單呎價$13,961至$17,266。 新地副董事總經理雷霆表示，項目首批定價吸引，之後加推有提價空間。而新地代理總經理陳漢麟重申，由於項目戶型及景觀與過往期數有別，故不宜直接比較，應與同系同區天晉系列比較。
-- 啟德龍譽周六售108伙 --
保利置業旗下啟德龍譽公布最新詳情，保利置業〈香港〉市場銷售部主管高藹華表示，項目已上載銷售安排，本周五下午3點截票，周六（23日）開售108伙。 當中86伙全新單位，22伙屬之前已經開價的單位，當中有13伙開放式，50伙1房戶，34伙2房戶及11伙3房戶，面積介乎244至891平方呎，不設大手組別及沒有限購條件，每人兩票。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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