全民看跌，萊坊報告指港樓不樂觀

[28Hse 三地產焦點 第五十六期 2016年4月6日] 外資測量師行萊坊早前發布新一份《全球樓價指數》報告，該指數是監測和比較全球55個市場2015年第4季的一般住宅市場表現，發現香港的樓價增幅收窄，該行更對今年市況不抱樂觀態度，認為區內持續的經濟不確定性可能會影響住宅市場情緒。

根據報告，去年全球樓價指數平均升3%，較2014年的2.3%增幅為大，而當中43個市場樓價錄得升幅，而香港亦是其中之一。香港樓價去年第4季按季錄得3.7%的跌幅，按年增幅則由17%收窄至7.1%，全球排名由第2名跌至第9名。

雖然香港去年第4季錄得負增長，然而有關樓價增幅仍是跑贏其他亞洲國家。萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示，亞洲一般住宅市場去年的按年增長為1.9%，低於全球平均漲幅，而香港人經常去旅遊的地方─台灣更是按年錄得4.1%的負增長。

繼關鍵旅遊全線結業後，《太陽報》亦宣佈暫停出版，基於現時香港經濟環境轉差，只要有什麼風吹草動，香港人都會變得好敏感。市場不乏評估樓市走勢的消息，睇淡後市的人居多，以致買家入市卻步，樓市呈膠著狀態，每月二手樓成交量不足2千宗，而新居屋則是首日僅收90份申請表，不再像上一批的那麼踴躍。

樓市吹淡風，筆者近日最多聽到的一條問題就是「你覺得今次樓價會跌幾多？」恒基地產主席李兆基在業績記者會上表示，本港樓價在今次下跌周期內有機會最多跌30%，現時樓價較去年高位已跌15%，預計上半年會跌20%。

對此，紀惠集團行政總裁湯文亮認為李兆基睇淡樓市是另有目的，就是要確認樓價下跌，當樓價被確認下跌之後，金管局就要履行承諾，要放寬逆周期措施，樓市便會穩定。事實上，我們聽到市場上有不少要求「減辣」或「撤辣」的聲音，但大多都是地理代理，真實性及說服力的確欠奉。

筆者無疑認為發展商比地理代理更為真實，而且一個有大量新樓盤出售的發展商更為有說服力，但我不會將李的言論與目的論扯上關係，因為政府已多次表明繼續致力增加供應，遏抑投資、炒賣等需求，無計劃「減辣」，相信「出口術」作用不大，不會因一兩個意見就會改變決定，除非樓市真的確認跌勢、如市場所料的跌一半，否則這只是一種幻想。

講起辣招，筆者不禁想起中國一線城市的樓市炒風問題。無論是有積蓄，還是沒有積蓄的都紛紛搶著入市，形成了畸形樓市。有地產代理表示，有人建議買2套房的人可以用「首付貸」(「消費貸」或「小額貸」)或者二次抵押貸款；沒有房子的人，有人擔保也可以貸款；甚至連擔保人都沒有的，就用信用卡套現。

當中最轟動的是，有一家四口更是為了買樓而瘋狂，申請20張信用卡，湊了¥60多萬人民幣支付首期，每個月還幾千元的最低金額，過幾個月就將房子二按抵押，就可以一次過還清信用卡債務。因此，上海、深圳及南京等重要城市開始收緊樓市調控措施，當中深圳從外地居民及首期成數着手，提高門檻以遏止樓市炒風。

相信大家看完中國的新聞報道，都會覺得他們太瘋狂了，但我們不要忘記的是香港樓市曾經也這麼瘋狂，一樣是充斥著炒家，樓市一樣被炒高。試想想如果當初香港沒有推出辣招，究竟現時樓價會有多高？

筆者不反對「減辣」或「撤辣」，只是現時的房屋供應仍未達標，樓市跌勢亦未確認，故此認為並不急於一時，可等待一個合適的時機。而對於後市，筆者認為會下跌，但不會像坊間預測的累跌4至5成，儘然樓市氣氛明顯轉差，但仍深信業主並不急於放盤，選擇封盤不賣的業主大有人在。

中原城市領先指數(CCL)新報127.46（反映2016/03/21至2016/03/27 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.73%，亦較上年同期下跌8.76%。

本周4個分區只得新界(東)區錄得升幅，按周上升1.27%，新報134.74，但較上年同期下跌6.30%。而港島區則錄得133.76，按周下跌2.49%，而較上年同期下跌9.60%。九龍區則新報124.02，按周下跌0.71%，較上年同期下跌高達10.87%。新界(西)區最新錄得113.47，按周下跌0.41%，亦較上年同期下跌9.40%。

-- 馬鞍山雅景臺2房 $445萬易主 --

世紀21奇豐物業海典灣分行經理胡佩碧表示，日前錄得馬鞍山雅景臺2座中層A室成交，實用面積475平方呎，採2房1廳間隔，座向西北開揚景，單位以$445萬(自由市場價)易手，實用面積平均呎價$9,368，低市價3%成交。

-- 沙田第一城東南戶 $515萬沽出 --

世紀21奇豐物業大涌橋分行經理譚培坤表示，新近促成沙田第一城19座中層E室成交，實用面積451平方呎，室內雅致裝修，座向東南望樓景，業主原開價$550萬連租約放盤，但乏人問津，後於3月尾租客遷出，減價$35萬至$515萬沽出，實用面積平均呎價$11,419，屬市價水平。

-- 屯門翠林花園低層戶 累減$58萬易手 --

祥益地產高級營業經理黃振文表示，日前促成屯門翠林花園A座低層2室成交，單位實用面積429平方呎，2房1廳，擁開揚景觀，累減$58萬，獲一名區內首置客以$340萬承接，實用面積平均呎價$7,925，屬市場價成交。

-- 屯門邁亞美海灣高層單位 $375萬獲承接--

祥益地產高級營業經理潘鈺恒表示，日前錄得屯門邁亞美海灣成交，單位為4座高層E室，實用面積447平方呎，2房1廳，累減$45萬至$375萬獲承接，實用面積平均呎價$8,389，屬市場價成交。

-- 何文田皓畋首批100伙周六售 --

嘉里旗下的何文田皓畋上載首張銷售安排，涉及100伙2、3房戶，將於本周六（9日）公開發售，項目目前暫收約200個認購登記。

皓畋首張價單涉288伙，價單定價介乎$999.2萬至$2,849.4萬，呎價介乎$19,018至$30,979，折實價介乎約$841.1萬至$2,372.6萬，折實平均呎價介乎$16,008至$25,795。


-- 將軍澳海天晉加推 82伙 明先售12伙--

由新地何文田天鑄第2期舉行記者會，公布最新部署，新地代理助理總經理胡致遠指出，4號銷售安排已上載，加推45伙，於本周五（8日）發售，大手買家優先。

新地副董事總經理雷霆表示，次輪銷售36伙當中已售出約9成，是次加推屬原價加推。對於較同區其他新盤銷情理想，雷霆指項目貨種不同，所以不能比較。


-- 何文田天鑄第2期加推45伙 --

新地旗下的將軍澳海天晉早前舉行記者會，公布最新部署。新地副董事總經理雷霆表示項目將原價加推 82伙，其中包括33伙1房、15伙3房及34伙4房，總計$8.8億，明天（6日）先售12伙4房單位。