特稿：空置税未落地 影响已浮现

为加快新盘供应，政府针对一手楼提出开徵空置税立法在即，究竟一旦空置税落实，市场又会有何变化?

仲量联行董事总经理曾焕平认为，最影响民生的中小型住宅单位，向来空置情况偏低，新税项推出之后，他预期，发展商会兴建更多细单位，以较细的银码去加快单位促销，以保障销售率。该行指，现时兴建中的住宅平均面积已缩小至600方尺，较2013年单位平均面积为1,022方尺大幅缩小40%。

细单位料增 豪宅或增租盘

至于空置率较高的豪宅物业，他估计，以往发展商宁愿把豪宅空置也不会平价出售，预料新税项实施后，发展商或会把豪宅出租，届时豪宅租盘供应量将会上升，租金或受考验。

事实上，政府去年6月公布开徵一手楼空置税后，发展商为求自保已陆续增加优惠清现楼货尾。投地策略亦见保守，尤其是最受影响的豪宅市场，政府去年10月推出山顶文辉道豪宅地招标，最终因出价未达政府底价要求而要流标收场，都反映发展商因空置税令出价变得保守。

发展商拆细期数 延后落成

另外，新地于东半山司徒拔道项目去年底都拆细期数申请预售楼花同意书，更把预计落成日期延后一年至2019年9月份，相信是为避免单位提早跌入空置税税网而作出调整。

经济学者关焯照指出，发展商可以从调校楼盘的落成时间来应付空置税。由于发展商只要符合卖地条款内的「建筑规约期限」，即是在限期前完成项目并取得入伙纸便可以不被政府罚款，而一般「建筑规约期限」达4至6年，发展商仍然可以因应市况来控制新盘的落成时间。

楼宇供应量恐因加得减

从地政总署的公开资料来看，假若地产发展商在「建筑规约期限」内未能完成兴建项目，逾期一年的罚款是地价的2%，逾期二年的罚款是4%，逾期时间越长罚款也越高(政府更可以收回地皮）。然而，当逾期罚款的成本是低于空置税(为单位年租值的两倍，相等于楼价约5%），发展商肯定会选择延迟落成项目，在此情况下，即使有空置税，也未必可以令地产发展商增加楼盘供应，反而会令楼宇供应量减少。

■香港文汇报记者 梁悦琴