Hong Kong

时间过得很真快,2017年匆匆的来,也匆匆的去了。金融市场,逢七有大型动荡的咒语,在今年并没有实现。踏入2018年,先回顾2017年笔者在年初时估计2017年楼价会上升15%,根据中原指数或政府数据升幅在13-14%左右,跟笔者的估计相当接近。

要展望2018 年的楼市,必须考虑过往十多年推动楼市上升的因素变化。首先是低企的息口,在未来一年相信会上升,普遍估计美国加息三至四次,港息也会在下半年跟随,供应量也由过往只是一万伙,大幅提升至两万个单位以上。较重要的因素是QE带来的银根宽松,银行水浸,在2018年美国会加速收水,欧洲央行相信在年中也会步其后尘,开始收水行动,全球资金会结束过往的守宽松状态。

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单靠看这些因素改变,很容易得出楼价回调的结果,不过,笔者却认为刚刚相反。明显地,楼价已升了十多年,进入了牛市的末期,大量买家都会涌入市场,他们情绪高涨,坊间不同的市场调整,市民都倾向相信楼价会继续上升,买家自己实力不够,就有「父干」协助,全港有65%的物业没有按揭,以及香港银行体系还有12万亿元的存款,令到楼市内牛市不断延长。

当然,大家都会担心泡沫爆破,但大家看一下香港的车位市场,笔者刚有一位朋友,他刚购入一个地铁上盖单位自用,但车位不足,他不能中签购买,二手的话,价钱要400万元以上,而且是海鲜价,天天不同。笔者说不买可租,但他又怕将来业主不租,租金升幅无保障,笔者说可否不用私家车,他又说不习惯,最后笔者问他400万元能否负担,他根本没有给自己选择。结果,能负担就买,不能负担就不能买,答案很清楚,不用计算什么回报,什么前景。

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在牛市尾期的背景下,只要大家相信楼价会继续上升,供应的上升,仍然未能足够补回过往十年的缺口,只要有能力,买家都会继续入市。

所以笔者估计2018年,楼价会继续上升,而且升幅更大,全年有望上升20%,上半年的升幅更会较下半年大。在牛市末期入市的话,买家必须小心风险,量力而为!

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