香港以外还有许多城市可作投资,但当然每个地产市场有其利与弊。 2018年,除了要了解各地市场表现,还要掌握大趋势:千禧世代已准备入市;空间匮乏的城市日渐流行共居;更重要是,推行新科技并加以采用的城市都是今年值得投资的目的地。仲量联行预计2018年市道向好(自环球经济不景气以来最佳),不少指标显示商务市场将稳步上扬,即使投资下降也只是没什么可买。至于另类市场如学生宿舍、数据储存库和停车场,很可能是成熟市场的理想投资;共用工作空间将继续成为各地的增长动力;伦敦至今仍是受欢迎的投资地。

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共居时代

当大家习惯共用工作空间的时候,这个模式早已演进。仲量联行亚太区资本市场研究部主管Myles Huang在该公司网页Real Views解释,共居与共用工作空间是十分相似的概念。他表示:「共居是住户共用的生活空间,是一种让住客分享兴趣和价值观的居住方式。这是现代城市生活着重开放与分享的生活一部分,贯彻日渐流行的汽车与工作空间共享理念。」

随着共享经济持续增长、楼价与细单位呈上升趋势,共居概念(尤其在亚太区)也越来越吸引。中资营运商You+国际青年社区旗下共居物业分布在25个地点;Kafnu在香港及台北开业,Hmlet则是新加坡新兴的共居营运商;共享工作空间巨擘WeWork在大张旗鼓,进驻住宅市场;服务式住宅供应商Ascott推出共居空间,为市场反应试水温。共居空间的租金较传统单位便宜,亦较充斥市场的开放式单位廉价。共居正逐渐成为多家庭物业的主要供应来源。共享工作空间营运商已成为商业大厦的主要租户,至于共居对传统住宅业主带来什么影响,很快便一清二楚。

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投资情意结

虽然英国脱欧谈判一塌糊涂,但英国在2018年仍是投资者的心仪之选。环业投资总监Jonathan Gordon表示:「2018年,我看到投资机遇多于挑战,特别在英国市场。今年,英国预算案的焦点集中当地市场,意味着对海外投资者没有大变动。」为纾缓供应短缺,英国将全力配合私人投资者的投资活动,法规将继续对投资者有利。房地产卖家可暂缓缴交资本利得税,而政府亦着重购买物业作出租用途的市场,希望该市场能够为房屋供应作出贡献。 「因此市况可望维持现状,供求不平衡仍然持续,价格渐渐上升,更会因最近的印花税修订而进一步推高。」

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Birmingham

Gordon认为二线市场如里兹、曼彻斯特和伯明翰是2018年的投资热点,曼彻斯特居住环境怡人,预料到2021年,新兴的Northern Powerhouse楼价有近30%增长;而伯明翰则有长远发展计划,租金回报在过去12个月高达24%,到2019年,资本收益可望增至17%。 Gordon说:「曼彻斯特一直以来吸引一批谨慎、有意分散投资的海外买家,而伯明翰以人口计是英国第二大城市,加上该市推出了长达20年的Big City Plan,将可持续发展。」

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尽管如此,罗兵咸永道会计师事务所在其2018年《房地产新趋势》报告中提到:「虽然2017年的投资额看似回复正常,但投资英国的意欲相对降低,欧洲市场因而受惠。在2018年及往后日子,英国脱欧后对经济影响仍受到广泛关注。」德国是欧洲最安全的投资天堂,在2018年欧洲六个投资热点中四个在德国,柏林排在首位。 Gordon说:「受惠于经济发展蓬勃及大量人口涌入,投资欧洲房地产的海外资金大量流入,当中以柏林市况最佳。目前,柏林房屋短缺比率多达40%,预计此趋势延续至2030年,这解释了为何在2016年当地楼价按年急增13%之多,并成为德国升幅最高的城市。至于租务市场同样表现强劲,过去三年的租金升幅介乎5.1%至6.9%。 」另外,哥本哈根、法兰克福、慕尼黑、马德里、阿姆斯特丹和都柏林的投资走势也看俏,原因是当地的新兴工业崛起,城市生活质素处于高水平。

新领域前景

World

虽然楼价负担能力在许多热门市场(墨尔本、悉尼、多伦多、温哥华)仍存在问题,但这些城市的抗跌力什强。澳洲门户市场的租务成交上升,而中央商务区外的选择,如距悉尼市中心23公里的Parramatta,日渐成为一个可行的选择。另一边厢,加拿大增设新税为过热楼市降温,这对卑诗省和安大略省市场有短暂影响,但罗兵咸永道指出:「海外买家仍视加拿大为安全投资港,而且也向往当地生活,纵使有新税项,卖家仍会购买物业。」罗兵咸永道预计多伦多在录得两年高幅增长后出现6%跌幅;温哥华则平稳发展,约有5%以下增长。

虽然特朗普的税务计划前景不明,但在2017年美国的楼价平均升7%,美国仍然是机构投资者的心头好。预计楼价于2018年继续攀升,但增长速度合理地放缓。位处非核心地区的西雅图、奥斯汀、盐湖城、罗利及达拉斯,来年将成为投资重点。西雅图是新经济发展的楷模,预计2018年有4.8%增长,该市不单在宜居城市新指标「步行指数」中得分甚高,而且在「18小时城市」中位居榜首。罗兵咸永道表示:「传统门户市场在未来会变得挤拥,投资者放眼邻近的次级市场,以及表现理想的二线市场。」

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