1997年以后发生了许多的事。 Google于1998年成立,Apple于2007年推出第一代iPhone,改变了世界的沟通模式,纵使BlackBerry早于1999年已带来创新,而我们于2006年开始了「推文」(Tweeting)。

在本港,赤角机场于1998年开幕,为国际机场订立新标准,但在2003年沙士期间变成了死城(那年亦是物业尚有议价余地的最后一年)。后来这城市变得政治化,至2014年的雨伞运动达致高峰,香港受到了中央政府一定程度的干预。但有些事物却始终如一:香港的物业市场依然是一贯的独特、困惑,以及莫明其妙。目前,市民最渴望知道的是未来20年,香港楼市是否依然令人费解?

Hong Kong property market trend

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时光荏苒

多年来,本港地产市场亦经历转变,除了受到2003年沙士和2008年环球金融海啸等事件影响外,楼价不断攀升,亦相继出现了一大堆徒劳无功的冷却楼市措施。据莱坊资料显示,现时香港的豪宅价格仅次于有皇室成员居住的摩纳哥,达到每平方呎37,000港元。如果1999年的价格指数为100,今天已达到330。

20年前,楼价相对偏低,平均为400万,到今天已是700万,但当时的负担能力较弱,业主与租客的差异更明显。仲量联行董事总经理曾焕平解释:「在1997年,有九成买家都是投机者,今日刚好相反,九成是用家,一成是投资者,而不是投机者。有了额外印花税,投机活动得以遏止。」纵使目前的负担能力十分疲弱,但整体楼市较稳健。 97年平均按揭利率高达11.25%,今天是2.25%。 20年前,三个月的香港银行同业拆息率为13.18%,在2017年5月份是0.77%。

曾焕平表示:「昔日市场炽热,香港市民一窝蜂涌入,期望能赚快钱,有人早上刚签买卖合约,下午可能已把物业脱手。现时的市场相对健康,因为门槛较高,不是人人可以入场; 能入市的都是实力买家。」

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放眼现在

当然,1997年来港买楼的内地买家寥寥可数,不致抢高楼价,然而曾焕平认为今天楼价高,亦不能单单怪罪他们。他回应道:「所有的冷却措施都在遏止二手市场买卖,然而,二手市场无法提供另类借贷或融资、印花税回赠,以及种种优惠,买家逼不得已转向一手市场,正正把这些小绵羊推向原始丛林。」发展商亦在制造假象,令物业看起来较实际价值昂贵。

曾焕平续指:「那是定价问题。作为发展商,你要他们提供融资,一定不会是免费的,所有开支都会加进售价。即使是印花税回赠,那笔款项都会加进售价中,可是买家却不知道,还觉得不错。」结果,每平方呎售价较原来的高1,000元、2,000元或3,000元。

另一方面,越来越多内地发展商进军香港住宅市场,但这不一定是件坏事。莱坊在1997年所预计的新供应低于20,000个,但2017年起预计每年有22,500个。当香港俗称的七大发展商继续坐拥1亿2,500万平方呎的土地储备,中国内地发展商正在填补空缺。

老实说,本港大部份的土地位于新界农地,可发展程度不一,影响了住宅建设。仲量联行国际董事兼物业估价部亚洲区主管刘振江解释:「合并土地十分困难,有时候,政府没有提供足够的基建设施,更不利于发展。从过往经验看,发展商不会囤积土地,只有少数会这样做。如果在土地草案上加入时限条文,发展商就不会享有这么大的弹性。」他以新加坡为例,在购买土地后,发展商要在指定的时间内开展工程。现时正是推出类近法例的时候,不过尚有许多未解决的问题,而政府亦不想在这时去处理。

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接下来的20年楼市何去何从?

莱坊、仲量联行和第一太平戴维斯均预计,2017年的豪宅价格会有10至15%的增幅,但这毕竟是推测。另一边厢,中小型住宅的单位面积,是自2001年以来最小的,这样做可减低总价格。可是,新单位价格现时是家庭入息中位数的17倍。至于在港府今年卖地至今,购入整幅住宅地的内地发展商,会密切留意本港楼市发展,因为香港仍有利可图。仲量联行的刘振江说:「由于内地发展商较香港的著重利润,相信地价在短期内仍维持相近水平。过去数月出售的土地都位于优质地段,但未来出售的土地未必有此等质素,价格有可能变动。」2037年走势会如何,到时候自会揭晓。

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