Hong Kong 在2016年底,发展商表现冷淡,住宅收益疲弱,住宅物业价格一度冷却(相对而言),而商业市场亦趋向稳定。可是,只过了数个月时间又出现很大差异,在去年12月至今年6月期间,楼价上升4%,较1997年高峰期价格增加了85%,香港金融管理局(金管局)再度出击,不过其措施似乎改善不了负担能力的比率,莱坊于年中市场回顾报告中把比率定为超过70,理想的比率应为低于50,而最差的时候曾见过130(1997年金融危机),相信在未来六个月,楼价仍然高企。

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新楼主导

今年首半年楼宇交易宗数上升,莱坊预计2017年的总交易会较去年多10,000宗。而一手市场再次备受追捧,今年至目前为止,只有69%的交易来自二手市场,较2010年下跌多达90%。尽管如此,由于价格不断上升,而需求稳定,金管局于5月19日再次推出冷却楼市措施,申请第二次按揭人士需要多付10%首期,而收入来自海外的买家,需面对更严格的限制,银行亦需为市场逆转作出对冲准备,而批出的新造住宅按揭贷款的「风险权重」下限,由15%提高至25%。

但高力国际表示上述措施没有一项会减慢楼价的升幅,因为大部份业主的实力雄厚,这些措施对他们没有实际意义。仲量联行研究部高级经理Ingrid Cheh表示赞同:「新措施主要针对市场的投资者,但对现时市场的主要客群似乎不会造成巨大的影响,特别是首次置业人士压抑已久的需求仍然强劲。」目前为止,首次置业人士占总成交额的90%,而拥有充裕现金的投资者亦逐渐涌入。 「在目前的措施下,由于发展商提供多个融资方案及买楼的优惠,买家会继续趋向投资于一手市场。」

不过这些一手市场优惠亦受到抨击。一个星期前,金管局副总裁阮国指示贷款人在借出资金与发展商推出优惠时,同时要修订有关的风险管理政策。阮国声明:「这些财务安排的按揭成数通常都会超出金管局现行对授权机构的审慎要求。同时,物业发展商根据授权机构审慎要求的贷款方法亦不一致。」虽然发展商所提供的按揭总值较银行为低,但总额不断上升,在这方面,银行需要检讨对发展商的信贷风险,银行亦获指示,把买地融资及建筑成本的贷款上限降低10%。

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金管局无法解释为何买家会一窝蜂受这优惠所吸引,但相信他们是无计可施。莱坊高级董事及估价及咨询主管林浩文解释:「我认为金管局的措施不会对香港的发展商有重大影响,香港发展商的资产负责比率是全球最低的,而且有充足的现金。政府和金管局的目的是要保障银行体系。」换句话说,不是协助香港的中产买楼,莱坊相信楼价今年会再攀升5-10%,而仲量联行则预计整体升10-15 %。

现时楼市的隐忧是无法预计政府的辣招对一手楼市可能造成的影响。仲量联行董事总经理曾焕平表示:「不过在过去数个月,有大量一手楼盘供应,短期内楼价会稳定下来。」曾氏亦相信现在是政府检讨楼市措施的最佳时机,目的是释放二手市场的大量供应:私楼市场共有120万个单位。

Hong Kong market review

商用物业

在5月16日,隆地产以破纪录的233.8亿元购入位于旧美利道的停车场,令其成为全球最昂贵的商用地皮,建筑面积可达465,005平方呎,而且更是20年来第一幅发售的中环商用地皮,未来将有两幅地皮推出发售,但最早亦要分别于2018及2020年推出。两星期后,南丰集团打破隆的纪录,以246.1亿元购入启德一幅200,000平方呎的地皮,建筑面积可达190万平方呎。在这两次卖地中,中资发展商都被拒诸门外。

高力国际在一份声明中表示:「虽然内地发展商对于是次投标不感兴趣,然而我们预计中环的资本价值和租金仍处于高水平,因为潜在需求十分强劲。纵使价格高昂,投资在主要商务中心区的物业仍然十分普遍。事实上,美利道地皮创出天价后,已带动该区的楼价上升。」东昌大厦及远东金融中心的办公室单位分别以破纪录的每平方呎28,200元及38,000元成交。

南丰相信东九龙发展十分具价值。除了大规模的综合发展地带外,即将通车的沙中线令该区更富优势。世邦魏理仕香港、南中国及台湾研究部主管Marcos Chan表示:「就是这些原因令东九龙比破纪录的美利道地皮更受欢迎。由于地皮位于优质地段,不论在办公室或零售上都会形成大量的需求。该区持续发展的多项商业设施和便捷的交通系统,令启德极有潜力成为商务中心区。」你以为办公室空间已十分昂贵?还未算呢!

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