施政报告提出多项土地房屋措施的触目程度,都远不及放宽二按,因为相比于那些修修补补的资助拨款,或者遥不可及的土地供应,这是政府一定能够实行得到,以及一定能够影响楼市的。作为已经拥有物业,或者打算买楼的人,最好就留意政策怎样影响到整体楼市和个别的板块。

在四个多月的社会不稳之下,股市和楼市的确有些调整,甚至到实体经济如旅游、零售、饮食等本土行业更是大幅插水,于是便有人期望楼价也要显著调整,然则除了商铺的跌幅比较明显之外,代表私人住宅的中原指数调整幅度有限。其中一种解释是在供应短缺,加上辣招绑着二手楼供应之下,在市场上的二手盘根本就不多,有出有入而价格没有大跌,已经反映了一定的承接力。

现在虽然不是放宽银行按揭,却是对首次置业人士影响更大的二按,以及特首讲到明的换楼买家,分别可以享用的九成和八成按揭,相关的物业金额上限分别提升到800万和1,000万。说得更贴地的是:第一次买楼而只有一成首期可以买400-800万之间的楼;想换楼的人士只要拿出两成首期,就可以买到600-1,000万的楼,余下的钱可以袋住先。

再用不同金额楼价作比较,400万以下是完全不变的,400-600万之间首期由两成减少至一成,600-800万物业首期由没有二按的四成减少到一成,800-1,000万由六成至五成(因为贷款上限500万)减少到两成。简而言之就是银码越大,首期的下降幅度就越高。

结果形成之前因为要配合九成按揭上限的纳米楼将会成为受害者,因为不够首期的人选择多了,自然追求面积更大的单位;中价楼则因为首期不同程度的缩减,令到不同供楼能力的人不会因为首期不足而无法上车或换楼,至于换楼人士,动用较少的资金就能够完成心愿,甚至可能有钱落袋。

当然,物业金额是动态的,在楼价上升预期之下,同一个单位按揭成数也会因为楼价上而缩减,可以预期购买力将会集中在600-800万这个水平,直到升上1,000万的顶位。理论上380万的楼可以升上420万的,然则人们够收入不够首期,为甚么不用新增的二按去买更大的单位呢?那就真的应验了汤文亮博士所讲的「细价楼爆煲论」:因为发展商都不用再兴建细价楼来迁就市场了。