一般人睇楼,睇得大的就睇区份,睇得细的就只睇单位,比如窗外的景色、够唔够实用,摆位好唔好用之类。其实在呢两个层次之间,仲有一样好多时都会被忽略,就系屋苑级数。

脱苦海-同是单幢楼

这里所谓的级数,并不是讲上车、中产、豪宅,而系关於屋苑的规模,即是单幢、屋苑、小区。国内许多人用「小区」一词,来代替香港常用的「屋苑」。

但事实上香港绝大多数的屋苑都未去到小区的级数,只有数个户数超过一万,比如太古城、美孚、第一城、嘉湖和未来的康城,区议员都有几个,才可以称得上是小区。这个级数的屋苑除了可以有自己的商场、学校、社区设施,甚至连港铁站都有,不说可知配套齐全,而且往往成为区内龙头。

次一级的是数千个单位的大型屋苑,配套亦可以和区内分享,要养个大型会所,亦没有财政困难,这个级别,是最多人想住的。当然,1,000-2,999个单位的,也算得上是中型的屋苑,有数座大厦,会所怎样细小,起码都可以有个泳池。

而本文重点,是未来数年新供应的主流:单幢楼,或者只有两三幢的项目。因为现时香港的大面积地盘已买少见少,未来多数的新项目都是只有1-3座,单位只有数十至一两百,就会出现一些意想不到的问题。

首先是管理费的问题,比如一个有200户单幢的屋苑,假定每户管理费是$1,500,则管理费每月的收入就是30万,而除非有其他的收入,屋苑运作的费用就全部由这里支出。例如请一名两更制的保安员,月薪大约是万多元,一个门口要请两个(早晚更),大门加座头就接近5万元。清洁就算外判都要有人做,一名清洁工人月薪九千多,请三个接近3万,还有会所及管理处的职员呢?如果会所有救生员,随时又要出多一两万人工,一个月单是人工支出随时要十几万,占总开支几成。

这样就解释了何以近年的新盘,都是管理费偏贵,而一些细小的单幢屋苑,甚至连泳池也没有,最典型的例子是深水埗站,同是信和,海峰还可以有泳池,但御汇只有一个极细小的会所,因为前者有173户,而后者只有96户。

大家可以想一想:即使有200户,每户的管理开支已经那么高,而现时推出的一些项目,只有数十个单位,即使交高昂的管理费,会所等公用设施所能享用的已经少得多。而租客交同样的租金,管理费由业主支付,但享用的设施却又那么少,长远来说会影响租务和升值潜力。

延伸阅读:《日本楼市》

最近有些人说要日本投资地产,这篇文章

就用日本的数据分析:

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