坊间时不时就会有人慨叹:为何薪金的升幅永远都追不上楼价?回答者多数说是因为2008年金融海啸之后,进入了「砖本位」或者「楼本位」时代,物业已经成为衡量财富的量度标准。这种解释也有一定的道理,然而笔者从历史的教训,看到另外一个答案。

有报导说过去半年频录数十年的物业成交,从而看到期间物业升值的幅度:

西环卑路户街地舖:54年升值310倍
北角珊瑚阁住宅连车位:45年升值143倍
北角赛西湖大厦住宅:39年升值48倍
鰂鱼涌南丰新邨住宅:42年升值60倍
元朗锦綉花园独立屋:39年升值68倍

那么同期的薪金升幅有多少呢?虽然政府也有相关的统计,但笔者举个发生在身边的实例:1968年一般教师薪金是港币700元;现时学科主任大约是60,000元,包括升职和年资因素这五十年间薪金上升了85倍;同一时期,西九龙某个洋楼单位,由一手价2万元升到380万元,包括折旧因素在内上升了190倍。以上数据是真人真事。

一个人升了职加了年资,还不及一个要折旧的单位,相信又会有人认为是「地产霸权」的原因。在笔者眼中,却是反映到人力生产力的升幅,远远不及同期土地衍生的生产力。例如尖沙咀前新世界中心,原本是蓝烟囱货仓码头,后来发展为新世界中心,近年再发展为综合性商业大楼,同一幅土地,几十年前衍生的商业价值大幅上升,楼价上升只是其结果,经济学上称为「经济地租」(Economic Rent)。

过去半个世纪是人类历史上都市化最快的一段时间,特别是亚太地区,很多小城镇变成大都会,大湾区内就有深圳和珠海,而澳门在十多年来的蜕变式发展亦是有目共睹,其间澳门的楼价上升超过十倍。同样的事情,不会在同一个地方再发生多一次,但系会在地球的另一个角落重演。笔者看到大湾区特别是广东西岸,将会有新的城市崛起。