股神毕菲特有句金句「别人贪婪我恐慌、别人恐慌我贪婪」,今次楼市反弹前完全体现了这投资心法,最怕见到的场面也同时出现了,便是「别人追价我加价、别人加价我追价」,發展商以一个「平价」推售首批单位后便开始加价,的确会引起市场注意,担心愈迟愈贵,这便是捉摸市场心理;对于一般买家而言很易被这类销售手法误导,不过,这轮加价后的销情不升反跌,反映买家只是贪首批「便宜货」,一加价便缩。

楼市混战,宜冷静分析。

这个销售手法一贯惯常使用,最近屯门和天水围新盘,自卖出首批单位后随即加价,在短时间内另一次开售,大部份是来自首轮入票的准买家,自动拨入另一次抽籤行列,除非真正是非这盘不买,还要看自己心仪的单位和银码是否合「何车」,所以给予多一次机会。

纵使曾有买家抽了很多次都买不到,若然加价幅度超出负担能力,这种追货格在楼市溷战中实属不智。

老楼了解买家矛盾的心理,亦经常陷入困局,未买楼前想楼市跌;买便想楼市升,通常在楼市十字路口徘徊。当明白低入高卖很难掌握时,便要主力看三个入市指标,一是首期、二是工作、三是需要,当三者碰在一起时,便是买楼最佳时机,买了便不要再回头看,以免后悔。

老楼还建议尚要按步就班,在这裡便重温「上车十式」。

  • 选地区 – 首先要了解本身需要,如邻近上班地点、父母居住区域、校网等,分清首选区并分优先次序。
  • 入市预算 – 上车客手上有入市资金,要计算负担楼价能力。
  • 观察地区 – 必须亲自落区了解实际环境,锁定合适的物业。
  • 睇楼 – 不可以同一日内看太多单位,以免溷乱。
  • 分析数据 – 了解过去三个月的物业成交价和放盘价,需要有初步预算。
  • 议价 – 看中单位及参考成交数据后,货比三家,小心驶得万年船。
  • 银行按揭 – 避免超出预算,估价须足以支付首期两至于三成金额,并把订金交由己方律师代为保管及保存收据。
  • 量力而为 – 计算负担能力,每月支出不多于总收入四成(以七成按揭计)。
  • 比较律师费及其他成本支出 – 由于每间律师行除了基本买卖合约费用外,还有按揭律师费,必须向律师查询固定开支成本。
  • 验楼 – 亲身前往单位验楼,若有疑问,必须透过律师澄清,因正式签约后,追究责任较为困难。

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