经济学上最大规模的贸易战」(据CNN所报道)已发生超过一年了,一切仍在溷沌之中,变幻莫测。与此同时,国际时事却有不少变化,英国脱欧进程一再延迟;三大主要经济体捲入纷争,环球形势日益複杂,但亦为市场带来机遇。

一路向南

儘管美国物业市场有纽约及三藩市等热点,以及西雅图及奥斯汀等新兴地,但因中美争拗持续,已令不少投资者却步。同样地,英国脱欧进程纠缠不清,亦令买家押后入市,静观欧洲局势发展。英国仍是信心保证,但炽热市场如曼彻斯特及伯明翰已感受到下行压力。投资者转至放眼其他热门市场,焦点之一是澳洲。

澳洲

在香港人及内地人眼中,物业是最有价值的投资项目,因有充份理据支持:撇除政府养老金,物业投资是安稳的退休保障;儿女负笈海外升学越趋普遍;「买砖头」亦是传统智慧。近年甚至有更多投资海外的诱因,当中包括中国股市于2018年表现不济;恆生指数回落;基金投资成为内地政府打击贪腐的对象;再者,在居住地买楼也不容易,内地法律限制多,而香港楼价高,且有不同程度的打压楼市措施。随着亚洲投资者对不稳的美国及英国市场持审慎态度,澳洲跃升为热门之选。

地理上,澳洲位置较欧美近亚洲,更有比欧美更优胜的生活方式,货币汇率亦理想。澳洲有超过25%的海外买家是中国人,最受欢迎的目的地有宜居指数全球第一的墨尔本,现时维多利亚州的海外买家印花税约7%(与西澳州相同);还有悉尼,新南威尔斯州徵收约8%海外买家印花税;另有布里斯本,该市盛行学生住宿投资,亦是全国拥有最多香港及内地学生的地方,新发展项目多不胜数,但购买前要获外国投资审查委员会(FIRB)批准。

限制多多

儘管澳洲市场吸引,但海外买家不能够自由入市,要先通过FIRB一关,亦即「在完成购买澳洲住宅物业程序前,海外买家要先取得外国投资许可」。这样做是为把海外资金转移至新住宅项目,藉此振兴建造业,同时应付需求。FIRB许可虽不是一道难关,但准买家也要多加留意,即使只在考虑购买澳洲物业,也应预先申请许可,以减少等候时间,或避免心仪物业在等候申请其间被售予另一买家(详细内容可参考firb.gov.au)。

一般来说,已建住宅,如一间100年楼龄、一直由同一家庭持有的连地独立屋,只可给澳洲人购买。事实上,临时居民也可购买这些物业,但条件是他们需同意在离开澳洲时把物业卖掉。然而,大多数香港买家对新楼有更大兴趣。在澳洲以至加拿大、美国买楼,最大优势之一是可享永久业权,假如买家在获得土地之后四年内建屋,该土地便可被购买,而该住宅物业亦可出售或出租。投资者最多只能购买新项目的半数单位(与泰国海外投资限制相似),一旦非本地居民业主所持有物业每年有超过六个月没被租用,该业主或需緻付空置税,并交由澳洲税务局评核税收,同时评核违规罚款。

悉尼邦迪海滩

过去数年,澳洲市场一直大受欢迎,今年再度放宽融资,採用新修订的综合融资及借贷规则。因不同银行的处理程序及准则各异,买家可找合资格的按揭经纪了解如何符合有关规则。2016年以后,非本地居民投资者很大程度受到澳洲融资机构限制,7成按揭成数中约6.5至8%为融资成本,费用相对高昂,而且只有少数银行提供按揭予海外买家,获批的买家主要持有位于墨尔本、悉尼、布里斯本等地物业,意味着风险低、需求高。除了这些热门投资地,亦有投资者放眼珀斯的临海公寓,或巴罗莎山谷的优雅地段,后者需准备更多的首期才有望成交。