sri lanka

斯里兰卡于2009年结束内战,据当时统计,死伤人数达20万人,仇恨挥之不去,造成的损失约为当时国民生产总值的五倍。然而,这个岛国却有令人屏息的自然景致,清澈蔚蓝的印度洋、孟加拉湾和马纳尔湾就在毗邻,水清沙幼的海滩数之不尽,更有深厚的历史底蕴,遗憾只有少数旅客前来。最近这个国家的置业条例有所改变,加上新任总统主张对外发展,正逐步吸引外资流入当地物业市场,在东南亚形成一股新兴投资势力。

机遇处处

首先,不要误以为这个岛国与邻近的印度相似,这颗落在印度洋上的明珠,其旅游业在未来必有蓬勃发展,其服务型经济也在欣欣向荣。当地的乐观情绪源于2015年大选,Maithripala Sirisena当上了总统,南部多了外国人聚居,甚至开办了一间国际学校。过去五年,旅游业增长强劲,平均增幅达14%(2016年有26%的旅客为华裔人士),五星级酒店品牌(Shangri-La、Starwood、Hyatt、Movenpick)纷纷在当地开设酒店,新推出的电子签证促进旅客到访。国民生产总值方面,今年斯里兰卡的平均增幅为5%,较新加坡为佳,与马来西亚看齐。斯国人口十分年青(中位数为32岁),人民受过教育;当地严厉打击贪污、看重人文发展、房地产透明度高,以上种种令该国表现突飞猛进。

改善基建设施、友善的经济政策、放宽物业拥有权,均有助提升外国直接投资(FDI),但斯里兰卡还需要更多的招商引资。仲量联行于2017年发表的《Sri Lanka: Land of Real Estate Opportunities》表示斯里兰卡的金融中心科伦多(该国首都为斯里贾亚瓦德纳普拉科泰)需要更多的甲级写字楼,与内地合资经营的270公顷港口城市(科伦多国际金融城)虽然备受争议,但长远可解决这个问题。仲量联行斯里兰卡董事总经理Steven Mayes以基建投资为例表示:「正当印度、日本及俄罗斯竞逐经济排名及发展机遇,科伦多也在不断冒升,有望成为下一个商贸投资热点。」斯里兰卡政府善用其重要的地缘政治因素,并为主要投资者带来低成本/高技术的劳动人口。

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当地中产阶级和年轻人口支撑着市区的物业市场,不过,增建可负担房屋和城市化发展是市区重建局现时面对的最大挑战,他们要在2020年前拆卸市内棚屋(现时该国有一半人口居住在棚屋),目标是以出售土地予发展商的收益建造公共房屋。然而,仲量联行质疑偏低的利润会令地产商却步;同时土地价格增加,亦会削弱负担能力。目前,位于科伦多优越地段(01、02、领使馆区07)的高尚住宅每平方呎价约为450至600美元(3,500至4,700港元),较同类型市场价格昂贵,原因是资金充裕的斯里兰卡投资者炒卖物业,以及建筑成本上升所致。

旅游前景

Mayes认为现时在斯里兰卡的投资出现两极化,既有企业受金融城的潜力所吸引,亦有逐步完善的贸易协议促进商贸伙伴的投资。毫无疑问,酒店业为机构及个人投资者提供大量机遇。在斯里兰卡的2018年财政预算案中,当局放宽外国投资者购买物业(最多楼高四层),有效消除购买永久或租赁业权别墅的限制,但当地朝令夕改的政策不时令海外买家却步。 Mayes表示:「尽管新规例未有带来显著改善,但2018年的预算案动议由4月1日起对全新住宅买卖征收15%增值税,却令投资者急于在限期前签署买卖协议。」有关的征费最终延期推出,原因是政府并未就有关税收立法。

位于斯里兰卡南部的加勒(Galle),现时铺设了新公路,未来可延伸至马特勒(Matara)和汉班托塔港(Hambantota)。该区的发展增强了斯里兰卡的优势,与传统的东南亚市场相比,斯里兰卡显然没那么挤拥。因此,酒店与住宅发展项目相继落户南部,Mayes相信随着机场基建工程开展,以及资源管理日益完善,加勒可持续蓬勃发展。一如泰国、越南和缅甸,斯里兰卡的旅游业十分重要,在2017年占国民生产总值约10%,这岛国一旦全力开发其地理、环境及文化优势,并且融合康提(Kandy)、贾纳夫(Jaffna)和东部城市的发展,将可带来持续增长。

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提到康提,大部份人会记起近期的教派暴力事件。一如世界其他敏感话题,一个小小的冲突也可被夸张说成是战事的开端。斯里兰卡也因一个小纷争而被指内战重现。真的一触即发? Mayes认为只是道听涂说。

他总结道:「最近在康提发生的事件遭传媒夸大报道,很多人认为发出紧急状态令和终止全国社交媒体平台运作具有一定程度的政治动机。」如果从旅客及侨居当地的商人数字来看,事件并没带来威胁,Mayes认为极端份子只是一小摄人,主张放眼长远的将来:「省市内的紧张氛围可能来自商贸压力,而不是教派问题,亦有人认为政策应落实于改善经济,而不是加剧宗教冲突。⋯⋯一个负责任的传媒,在任何一个国家的发展也扮演重要角色,在斯里兰卡亦如是。更多正面和具报道价值的新闻,有助提升投资气氛。」