我在2006年开始发表「钱罂效应」,认为香港人在98年亚洲金融风暴之后普遍都存在置业恐惧,令成交买卖不活跃,造成供满楼的人将愈来愈多,这个供楼运动制造了今天的财富效应(因供满楼及资产升值而引起的强横购买力)!现在香港170万个可售住宅单位里面,约有110-120万个已经供满楼,当这个强横购买力遇上香港人长期没有造地的共识,令到楼市辣招由短期限制成交量变为长期限制成交,当成交量少过这约110万个供满楼的单位正常转流率的时候,我们房地产市场就成为一个固若金汤的楼市,也即是说无论打工仔供不供得起,楼市都足以自我巩固!

 

但是,人们都不继续争取共识取土地,于是打工仔买不起楼之后,就会愈来愈多人进入租务市场,成为了楼市的最大支持力,有部分就去买纳米单位,于是成本及销售呎价都更贵的纳米楼又带动了楼价向上,刚刚听到立法会有人建议限制发展商不可把单位间得更细一些,我听了之后发觉几好笑,普遍立法会议员又反对开发土地,又不可间细,这样那些人住去哪里?

的确,纳米单位正在消耗了不少房产供应去做一些中转性的房屋,这些细单位亦会制造了下一波的楼市高潮,即三房单位在未来将因供应不足成为市场骄子!

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多年以来,我们不单只是聚积了供满楼的财富效应,而且我们还压缩了购买力不让它们浮出市场,看公屋搬出的转流率只有1%!公屋的富户制度,令每年约2%的转流率即过万的需求隐藏在原本不属于他们安居的公屋,未来还要面对这深藏多年的深水炸弹!

除财富效应之外,市场还有「无名氏效应」,即是已经用了首次身份去豁免辣招税,已经无名去买楼的人士,这班人士因为有投资需要,不少会进入一些冷门的投资项目了!之前旺市都会有人买一些劏商场损手,今次旺市不知道他们又会堕入甚么陷阱呢?政府应该小心留意!